Drie calculators
Drie calculators, en elk tarief daarin is gelinkt
De lezer geeft het verbruik, de prijs en het inkomen op; deze leveren de tarieven, de schijven en de drempels, elk gelinkt aan de instantie die ze heeft gepubliceerd.
Het korte antwoord
Deze drie calculators passen gepubliceerde Madeira-tarieven toe op cijfers die de lezer invoert. De maandelijkse calculator omvat elektriciteit, water, brandstof en onroerendezaakbelasting tegen de tarieven die EEM, ARM, de regionale overheid en de belastingdienst voor 2026 hebben vastgesteld. De calculator voor de dag van de aktepassering gebruikt Madeira's eigen schijven voor overdrachtsbelasting. Niets hier is een schatting.
Een
Wat de gepubliceerde rekeningen werkelijk kosten
Vul uw eigen verbruik in. Wij leveren de tarieven, elk gekoppeld aan het nutsbedrijf dat het heeft gepubliceerd, zodat elk cijfer hieronder terug te voeren is op de instantie die het heeft vastgesteld, en niet op de samenvatting van iemand anders.
In kWh. Dit staat op uw huidige rekening. Een appartement voor twee personen zonder airconditioning zit hier meestal ruim onder.
De vaste kosten worden hierdoor bepaald, niet door uw verbruik. Ze staan op uw rekening, naast het tarief.
In kubieke meter. In stijgende blokken in rekening gebracht, zodat de laatste eenheid meer kost dan de eerste.
In liter. Madeira stelt wekelijks zijn eigen maximumprijs vast, via regionaal besluit.
Deze twee hebben afzonderlijke regionale maxima, en diesel is hier de duurdere van de twee.
De valor patrimonial tributário, niet de prijs die u heeft betaald. Deze ligt meestal een flink stuk lager.
Elke gemeente stelt haar eigen onroerendgoedbelastingtarief vast binnen de wettelijke bandbreedte.
Optioneel. Dezelfde vier regels voor waar u nu woont, in euro's, zodat de vergelijking gelijk is.
Twee
Dag van de akte — wat er bovenop de prijs van de rekening afgaat
De overdrachtsbelasting op onroerend goed in Madeira werkt met Madeira's eigen schijven, die niet dezelfde zijn als op het vasteland, en het tarief voor een koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is, is veranderd. Dit is het getal dat mensen verrast.
Belasting wordt geheven over de prijs of de kadastrale waarde, welke van de twee hoger is.
De schijven voor een vaste woning zijn lager, en de schijventabel is anders.
Dit is een woonplaatstoets, geen nationaliteitstoets. Een Portugees paspoort beantwoordt deze vraag niet.
Optioneel. Een hypotheek brengt zijn eigen zegelrecht met zich mee.
Drie
Inkomen ten opzichte van de gepubliceerde visumdrempel
Dit vergelijkt een getal dat u invoert met een gepubliceerde vereiste. Het is geen beoordeling van een aanvraag, en dat zal het ook nooit zijn.
Hoe dit alles te lezen
Alle drie werken op dezelfde manier. De lezer voert een getal uit zijn eigen leven in, gebruikte eenheden, een prijs, een maandinkomen, en de rekentool past een tarief toe dat door iemand is gepubliceerd, met een link naar het document naast het resultaat. Niets daarin is een gemiddelde, een model of een typisch huishouden. Wanneer een tarief niet bij de bron kon worden gevonden, wordt de regel weggelaten en wordt het gat benoemd in plaats van opgevuld.
De rekentool voor de maandelijkse rekening
Het bevat vier regels: elektriciteit, water, brandstof en het maandelijkse aandeel van de jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Het is geen huishoudbudget en probeert dat ook niet te zijn. Er zit geen huur in, geen hypotheek, geen eten, geen verzekering, geen telefoonabonnement en geen schoolgeld, omdat geen van die zaken een gepubliceerd tarief heeft. Het zijn offertes, en een offerte behoort toe aan wie hem heeft opgevraagd. Ze verzinnen zou het totaal compleet doen lijken en het waardeloos maken.
Elektriciteit is het energieverbruik vermenigvuldigd met het EEM-tarief van €0,1659/kWh, plus een vaste dagelijkse aansluitkosten bepaald door het gecontracteerde vermogen in kVA — €0,3648 per dag bij 6,9 kVA, €1,0559 bij 20,7 kVA. De tweede helft van die regel verandert niet mee met het verbruik, waardoor een leegstaand pand toch een rekening opbouwt. Elk elektriciteitscijfer wordt gelezen als zijnde vóór IVA: de tarievenlijst van EEM vermeldt hierover niets expliciet, en gereguleerde tarieven worden conventioneel op die manier gepubliceerd. Ook elk cijfer voor water, afvalwater en afval is exclusief IVA, en dat is geen aanname — het eigen tariefblad van ARM sluit af met de regel dat IVA tegen het wettelijke tarief wordt toegevoegd aan alle prijzen die het vaststelt. De totalen hieronder liggen dus lager dan de rekening die binnenkomt, voor beide nutsvoorzieningen, met het percentage dat van toepassing is op de levering. Deze pagina beslist niet welk tarief dat is: dat wordt bepaald door Lista I van het IVA-wetboek en door waarvoor daadwerkelijk wordt gefactureerd.
Water komt alleen voor bij de gemeenten die ARM rechtstreeks factureert — Câmara de Lobos, Machico, Ribeira Brava, Santana en Porto Santo. Voor elke andere gemeente, Funchal inbegrepen, wordt de waterregel weggelaten en verschijnt er een opmerking op de plek waar het cijfer had gestaan. Funchal factureert zijn eigen water volgens zijn eigen tabel van gemeentelijke heffingen, en dat document kon niet worden achterhaald. Het toepassen van de blokken van ARM op een adres in Funchal zou een overtuigend ogend cijfer opleveren dat niet klopt, wat de meest voorkomende fout is in Engelstalige teksten over het eiland. Waar water wel voorkomt, is het bedrag per kubieke meter het wintertarief met water, afvalwater en afval voor dat blok bij elkaar opgeteld, omdat de rekening drie diensten op één gemeten volume bevat. Boven het tweede blok rekent ARM meer in juli, augustus en september.
Brandstof gebruikt de maximumprijs die de regionale overheid heeft vastgesteld voor de week die ernaast wordt genoemd — €1,860 per liter voor benzine in de week van 24 tot 30 augustus 2026. Dat is een plafond, geen prijs: een tankstation mag eronder verkopen en nooit erboven, en het wordt elke maandag opnieuw vastgesteld. Elk brandstofcijfer voor Madeira dat ouder is dan zeven dagen, is verleden tijd.
Onroerendezaakbelasting wordt geheven op de belastbare waarde die de belastingdienst toekent, niet op de aankoopprijs, en daarom vraagt het invoerveld om de belastbare waarde. Die ligt doorgaans ruim onder wat het pand heeft gekost. Negen gemeenten op Madeira staan in de lijst; Câmara de Lobos en Porto Santo niet, omdat voor geen van beide een tarief voor 2026 kon worden vastgesteld.
De rekentool voor de dag van de akte
Deze beantwoordt één vraag: wat er op de dag zelf van de rekening afgaat, bovenop de overeengekomen prijs.
De overdrachtsbelasting werkt volgens Madeira's eigen schijventabellen, die niet dezelfde zijn als die van het vasteland — de schijfgrenzen voor de autonome regio's liggen een kwart hoger, waardoor de nulschijf voor een vaste woning tot €132.933 loopt in plaats van €106.346. De belasting is marginaal met een aftrek, dus de berekening is de prijs vermenigvuldigd met het schijftarief, min de aftrek die voor die schijf is gepubliceerd. Het tarief toepassen zonder de aftrek, een veelgebruikte kortere weg, overschat de rekening bij elke drempel.
De vraag over fiscale woonplaats is degene die is veranderd. Sinds 25 mei 2026 betaalt een koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is een vast tarief van 7,5% over de volledige prijs van een woning, zonder vrijstelling en zonder vermindering, en de ruimere schijven van Madeira leveren hen helemaal niets op. Bij een tweede woning van €400.000 stijgt de overdrachtsbelasting daardoor van ongeveer €16.257 naar €30.000. Er is een weg terug: het verschil wordt terugbetaald als de koper binnen twee jaar na de akte fiscaal inwoner wordt, of de woning verhuurt voor bewoning tegen een gematigde huur onder de voorwaarden die het decreet stelt. De teruggave moet worden aangevraagd, ze gebeurt niet automatisch, en de termijn is zes maanden vanaf het moment van in aanmerking komen.
Zegelrecht wordt toegevoegd tegen 0,8% van de prijs, en tegen 0,6% van het geleende bedrag. Akte en registratie worden berekend volgens de gepubliceerde Casa Pronta-tarieven, die worden aangerekend per aantal registratieakten in plaats van per aankoop: €375 voor één akte, en €700 wanneer de aankoop wordt gefinancierd, omdat zowel de verwerving als de hypotheek afzonderlijk worden geregistreerd. Hoe dan ook, het is het loket van de staat en de registratie is inbegrepen in dat bedrag.
Wat er bewust niet in het totaal is opgenomen: geen makelaarscommissie, omdat in Portugal de verkoper die betaalt; geen bouwkundige keuring, vertaling, fiscaal vertegenwoordiger of energiecertificaat, omdat deze te veel variëren om als bedrag te noemen; en geen honorarium voor een advocaat. Portugal kent geen wettelijk tarief voor de juridische afhandeling van een aankoop, en de percentages die in verhuisgidsen circuleren, zijn niet te herleiden tot een gepubliceerd schema, dus er is hier niets om te citeren. Een advocaat is een reële en normale kostenpost bij een Portugese aankoop en deze rekentool neemt die niet mee — dat is een bekend hiaat, geen suggestie dat het werk gratis is.
De visumcontrole
Dit vergelijkt een getal met een gepubliceerde drempel. Het beoordeelt geen aanvraag en zal dat ook nooit doen, omdat het voldoen aan een drempel maar één van meerdere vereisten is en de praktijk per consulaat verschilt.
De D7-route wordt getoetst aan het nationale minimumloon van €920 per maand volgens de gepubliceerde schaal per huishouden: de eerste volwassene voor het volledige bedrag, een tweede volwassene voor de helft, en elk afhankelijk kind voor drie tiende. Burgers van de EU, de EER en Zwitserland kennen geen enkele drempel, omdat vrij verkeer van toepassing is en de stap een registratiebewijs is in plaats van een visum.
De D8-kaart toont bewust geen bedrag. De pagina over bestaansmiddelen van het Ministerie van Buitenlandse Zaken bevat een sectie over werken op afstand, maar publiceert geen bedrag en geen vermenigvuldigingsfactor. Het getal dat op verhuissites steeds terugkomt, kon niet worden herleid tot enige Portaria of Despacho. Het hier afdrukken zou van deze site de volgende plek maken waar dat getal witgewassen wordt, dus de kaart vermeldt in plaats daarvan wat werkelijk bekend is.
Hoe u de totalen moet lezen
Beide geldtotalen zijn een ondergrens die is opgebouwd uit gepubliceerde tarieven, geen voorspelling van de jaarlijkse uitgaven. Het maandelijkse totaal is bewust onvolledig en vermeldt welke posten het bevat. Het totaal voor de dag van de akte bestaat uit de belasting en de staatskosten, het deel dat vooraf bekend is — de notaris of de griffie berekent het exacte bedrag vóór ondertekening, en dat is het bindende getal.
Vragen die mensen daadwerkelijk stellen
Waarom staan huur en boodschappen niet in het maandelijkse totaal?
Omdat geen van beide een gepubliceerd tarief heeft. Huur is een onderhandeld bedrag en boodschappen zijn een koopgewoonte, dus elk getal dat deze site daarvoor zou afdrukken, zou verzonnen zijn. De vier posten die hier wel staan, elektriciteit, water, brandstof en onroerendezaakbelasting, zijn de posten die worden vastgesteld door een nutsbedrijf, een regulator of een gemeente en gepubliceerd in een document waarnaar gelinkt kan worden.
Waarom verdwijnt de waterpost wanneer ik Funchal kies?
Omdat ARM geen huishoudens in Funchal factureert. Funchal factureert zijn eigen water volgens zijn eigen tarieventabel voor gemeentelijke heffingen, en die tabel kon niet worden achterhaald. Het alternatief zou zijn om de blokken van ARM toe te passen op een adres in Funchal, wat een getal zou opleveren dat gefundeerd lijkt maar dat niet is. De post wordt weggelaten en in plaats daarvan wordt de reden vermeld.
De brandstofprijs lijkt niet te kloppen, is die veranderd?
Bijna zeker. De regionale overheid van Madeira stelt een maximumprijs per liter vast en publiceert die elke maandag opnieuw, dus het getal hier klopt voor de week die ernaast wordt genoemd en is daarna verouderd. Precies daarom staat de betreffende week er nadrukkelijk bij vermeld. Het is ook een plafond: pompstations mogen er onder verkopen.
Waarom staat er geen honorarium voor de advocaat in het totaal voor de dag van de akte?
Omdat Portugal geen wettelijk tarief kent voor de juridische afhandeling van een aankoop, en de percentages die in verhuisgidsen worden genoemd niet zijn terug te voeren op een gepubliceerd schema. Een advocaat is een reële kostenpost bij een Portugese aankoop, en het weglaten ervan onderschat de dag — dat wordt hier vermeld in plaats van verhuld met een aannemelijk percentage.
Waarom toont de D8-kaart geen inkomensvereiste?
Omdat er geen gepubliceerd besluit kon worden gevonden dat er een vaststelt. De officiële pagina over bestaansmiddelen bevat een sectie over werken op afstand, maar geeft geen bedrag en geen vermenigvuldigingsfactor, en het veelvuldig herhaalde getal is niet terug te voeren op enige Portaria of Despacho. De kaart meldt dit in plaats van een getal te herhalen waarvan niemand de bron kan aanwijzen.
Is het vaste tarief van de overdrachtsbelasting voor niet-ingezetenen permanent?
Het is van kracht. Het werd bij besluit van 20 mei 2026 toegevoegd aan de wet op de overdrachtsbelasting en trad op 25 mei 2026 in werking volgens de standaardregel van de vijfde dag, omdat het besluit voor dat artikel geen datum van inwerkingtreding vaststelt. Er zijn twee mogelijke uitzonderingen: fiscaal ingezetene worden binnen twee jaar na de akte, of het pand verhuren tegen een gematigde huur onder de voorwaarden die het besluit vaststelt. Beide moeten binnen zes maanden na het voldoen aan de voorwaarden worden aangevraagd bij de belastingdienst, en geen van beide gaat automatisch.
Zijn deze cijfers fiscaal of immigratieadvies?
Nee. Dit zijn gepubliceerde tarieven die worden toegepast op de door de lezer ingevoerde cijfers. De positie inzake overdrachtsbelasting voor een specifieke aankoop wordt door de notaris of registrar vastgesteld vóór ondertekening, en een visumaanvraag wordt op meer dan alleen een inkomensgrens beoordeeld.