Elke post die op de akte-dag van de rekening afgaat

De twee wettelijk vastgestelde posten

IMT, de gemeentelijke belasting op bezwarende overdrachten van onroerend goed. Het is de dominante variabele bij vrijwel elke aankoop. Onroerend goed in de Autonome Regio Madeira wordt beoordeeld aan de hand van afzonderlijke schijventabellen ten opzichte van het vasteland, die de Autoridade Tributária publiceert als Tabelas IV, V en VI. Voor een vaste eigen woning is de belasting nihil tot €132.933*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, en stijgt daarboven per marginale schijf.

Imposto do Selo over de verkrijging. Zegelrecht van 0,8%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 wordt geheven over de bezwarende verkrijging van de eigendom van onroerend goed, over dezelfde belastbare grondslag als IMT, op grond van verba 1.1 van de Tabela Geral do Imposto do Selo. Het geldt op Madeira op dezelfde voorwaarden als op het vasteland. Er is geen regionale verlaging van deze verba, wat expliciet gezegd moet worden, omdat de regionale verlagingen die op Madeira wel bestaan, op de inkomstenbelasting, worden veralgemeniseerd tot beweringen over vastgoedbelastingen die niet waar zijn.

De belasting wordt geheven over het hoogste van de prijs en de kadastrale waarde

Op grond van artikel 12 van de Codigo do IMT is de belastbare waarde de hoogste van de contractprijs en de valor patrimonial tributário, de kadastrale waarde die vermeld staat op de caderneta predial. Beide bovengenoemde belastingen worden berekend op basis van dat cijfer.

Het praktische gevolg is er een dat niemand die een woning verkoopt uit zichzelf noemt. Als een verkoper voorstelt een lagere prijs op de akte te zetten, daalt de belasting niet, omdat de kadastrale waarde daaronder een bodem legt. Als een oud pand recent opnieuw is getaxeerd, kan de kadastrale waarde hoger liggen dan wat de markt betaalt, en wordt de belasting hoe dan ook over het hogere bedrag geheven. Het is daarom de moeite waard om de caderneta predial te lezen vóór een bod, niet erna.

Welke IMT-tabel van toepassing is, wordt bepaald door het gebruik, tenzij de koper niet fiscaal ingezetene is

Sinds 25 mei 2026*, bron: Diário da República, van kracht vanaf 25 mei 2026, geraadpleegd op 27 augustus 2026 is de eerste vraag niet welke tabel, maar of de koper fiscaal ingezetene is in Portugal. Als dat niet het geval is, en het onroerend goed is een woning, heft artikel 17 van de Código do IMT een vast 7,5%*, bron: Diário da República, van kracht vanaf 25 mei 2026, geraadpleegd op 27 augustus 2026 en de onderstaande tabellen zijn helemaal niet van toepassing. Dit staat beschreven in de gids over IMT op Madeira, samen met de twee manieren om het verschil achteraf terug te vorderen. Hierna volgt de situatie voor een koper die hier fiscaal ingezetene is.

Voor die koper bepaalt de nationaliteit niet welke tabel van toepassing is, en op zichzelf doet niets anders over hen dat ook niet. Bepalend is wat het onroerend goed zal zijn.

• Vaste eigen woning (Tabela IV). Nihil tot €132.933*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, daarna marginale schijven.
• Eerste vaste eigen woning, koper van vijfendertig jaar of jonger (Tabela V). Nihil tot €413.174*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026.
• Woningen die geen vaste eigen woning zijn (Tabela VI). Geheven vanaf de eerste euro tegen 1%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, zonder vrijgestelde schijf aan de onderkant.

Een vakantiehuis, een tweede woning en een woning die is gekocht om te verhuren, staan allemaal op de derde regel, wie de koper ook is en waar hij ook woont. Dat is waarom het gunstige nultarief zo vaak niet van toepassing is op de aankoop die wordt overwogen: dat tarief hoort bij de eerste regel hierboven, niet bij de derde. De volledige tabellen, en het wettelijk instrument daarachter, staan in de gids over IMT op Madeira.

Buiten woningen zijn de tarieven vast: 5%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 op landbouwgrond, en 6,5%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 op ander stedelijk onroerend goed en andere bezwarende verkrijgingen. Ook aan de bovenkant van de woningtabellen stopt de marginale structuur: boven €1.438.566*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 wordt de volledige waarde belast tegen een vast 7,5%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026.

Welke van deze kosten heeft een gepubliceerd tarief, en welke niet

Registratiekosten, de pakketprijs van Casa Pronta, notariële emolumenten en juridische kosten worden in Engelstalige gidsen allemaal weergegeven als stellige eurobedragen, en het zijn niet allemaal dezelfde soort cijfers. Casa Pronta heeft een gepubliceerd tarief. Particuliere notariële emolumenten en juridische kosten hebben dat niet, en de cijfers die daarvoor worden aangehaald, zijn terug te voeren op materiaal van beroepsbeoefenaren en niet op enige gepubliceerde regel.

De cijfers voor het register en voor Casa Pronta worden vastgesteld door het Instituto dos Registos e do Notariado, en het Ministerie van Justitie publiceert ze. Ze zijn nu bij de bron nagelezen. Casa Pronta rekent op basis van het aantal registratieaktes, niet op basis van de aankoop: €375*, bron: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Eén enkele registratiehandeling (bijv. aankoop of hypotheek), geraadpleegd op 28 augustus 2026 voor een enkele akte, en €700*, bron: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Meer dan één registratiehandeling (bijv. koop en verkoop met bancaire financiering waarbij meerdere registraties worden verricht), geraadpleegd op 28 augustus 2026 waar er meer dan één is — wat het geval is bij een aankoop met bancaire financiering, omdat de verkrijging en de hypotheek elk worden geregistreerd. Elk extra pand in hetzelfde proces voegt toe €50*, bron: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Voor elk extra pand, geraadpleegd op 28 augustus 2026. De registratie is in dat bedrag inbegrepen en wordt niet nogmaals daarbovenop in rekening gebracht.

Voor juridische kosten bestaat helemaal geen wettelijk tarief. Notarieel en juridisch werk rond de aankoop wordt in Portugal in vrije onderlinge overeenkomst gefactureerd, dus elke bandbreedte die als standaard wordt gepresenteerd, is een beschrijving van een markt, niet van een regel, en verandert met het kantoor, de taal van dienstverlening en de complexiteit van de titel.

Een hypotheek voegt een post toe aan de lening, niet aan de aankoop

Kredietverrichtingen zijn onderworpen aan zegelrecht op grond van verba 17 van de Tabela Geral do Imposto do Selo, ingedeeld naar de looptijd van het krediet, met een aparte heffing op de hypothecaire zekerheid zelf. De verba is de juiste. De percentages van de schijven die gewoonlijk voor woningkrediet worden genoemd, zijn voor deze pagina niet uit de tabel afgelezen, dus ze worden niet vermeld, en hetzelfde geldt voor bankprovisies en taxatiekosten, die commercieel zijn en per kredietverstrekker verschillen.

Wat Banco de Portugal wel publiceert, is het plafond voor de loan-to-value, en wat banken daadwerkelijk aanbieden aan een niet-ingezetene is een andere vraag zonder gepubliceerd antwoord. Beide worden behandeld in hypotheken voor niet-ingezetenen.

Waarom het totaal mensen verrast

Drie zaken, geen daarvan het hoofdpercentage.

Het eerste is de tabel. Een koper die leest over een royale nihiltarief-schijf, en vervolgens een huis koopt waarin hij niet permanent zal wonen, komt terecht in een tabel die vanaf de eerste euro heft.

Het tweede is de grondslag. De belasting wordt geheven over de kadastrale waarde wanneer die hoger is dan de prijs, dus het bedrag in het contract is niet altijd het bedrag waarover de belasting wordt berekend.

Het derde is de sprong aan de top. De woningtabellen zijn in het midden progressief en aan de top vlak, dus het overschrijden van €1.438.566*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 verplaatst de hele aankoop naar een vast 7,5%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 in plaats van alleen het meerdere te belasten.

Op deze pagina staat geen enkel percentage voor het totaal. Twee van de onderdelen ervan kunnen niet worden herleid tot een gepubliceerd overzicht, en een bandbreedte die deels op gedocumenteerde cijfers en deels op blogcijfers is gebaseerd, is een blogcijfer.