IMI: wat elke Madeirese gemeente werkelijk in rekening brengt

Het tarief is een gemeentelijke beslissing binnen een landelijke bandbreedte

De nationale wet stelt de bandbreedte vast en de assembleia municipal kiest een punt daarbinnen. Voor stedelijk vastgoed loopt de bandbreedte van 0,30%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 tot 0,45%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, Een gemeente binnen een financieel steunprogramma mag zo hoog gaan als 0,50%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, Artigo 112.º n.º 18, geraadpleegd op 29 augustus 2026, wat verhoogt wat de gemeente mag heffen in plaats van een eigenaar te bestraffen. Het gevolg van het leeg laten staan van een gebouw is afzonderlijk en veel groter: een stedelijk gebouw dat langer dan een jaar leegstaat, of in verval is, wordt aangerekend drie keer het tarief*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, Artigo 112.º n.º 3, geraadpleegd op 29 augustus 2026. Rustiek onroerend goed is anders: het tarief is 0,80%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, landelijk vastgesteld, en geen enkele gemeente kiest het.

Er bestaat ook een strafheffing van 7,5%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 wanneer de eigenaar woonachtig is in, of wordt gecontroleerd vanuit, een rechtsgebied met een gunstig belastingregime. Het is geen tarief waarmee een particuliere eigenaar per ongeluk te maken krijgt, maar het is wel de reden waarom eigendomsstructuren ter sprake komen.

Elke gemeente meldt haar keuze vóór het einde van het voorgaande jaar aan de Autoridade Tributária. Dat is het mechanisme, en het is ook de reden waarom elk tarief zonder vermeld jaar waardeloos is.

Wat de gemeenten van Madeira voor 2026 hebben vastgesteld

Bijna allemaal zitten ze op het minimum. Funchal zit op 0,30%*, bron: Economia e Finanças, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, en hetzelfde tarief geldt voor Santa Cruz, Machico, Calheta, Ribeira Brava, Santana, São Vicente, Ponta do Sol en Porto Moniz. Landelijk gezien is dit gebruikelijk in plaats van opmerkelijk: 199 gemeenten*, bron: Economia e Finanças, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 gemeenten in het hele land rekenen het minimumtarief.

Twee gemeenten ontbreken op die lijst, en de reden is van belang

Câmara de Lobos staat er niet op. Twee bronnen geven tegenstrijdige tarieven voor 2026, de eigen website van de gemeente bevestigt het lagere cijfer voor 2025 en meldt dat het tarief voor 2026 nog in stemming moet komen bij de gemeenteraad, en het opzoekformulier van de belastingdienst kon niet worden geraadpleegd om dit te bevestigen. Daarom vermeldt deze site geen tarief voor Câmara de Lobos. Porto Santo staat er evenmin op, om een andere reden: het tarief is gedifferentieerd per freguesia in plaats van vastgesteld als één cijfer voor de gemeente.

Waar deze cijfers vandaan komen, in alle openheid

De tarieven per gemeente zijn ontleend aan een met naam genoemde Portugese financiële uitgever, die aangeeft deze te hebben gehaald uit het portaal van de belastingdienst. Ze zijn niet rechtstreeks bij de Autoridade Tributária gelezen, omdat het opzoekformulier van het portaal alleen werkt via een formulier dat niet buiten een browser kon worden aangestuurd. Dat is een zwakkere keten dan al het andere op deze site, en dat wordt hier vermeld in plaats van verstopt, omdat een tarief dat achteraf onjuist blijkt te zijn, een rekening is die achteraf onjuist blijkt te zijn.

De belastbare waarde is niet de aankoopprijs

Dit is waar de meeste schattingen misgaan. IMI wordt geheven over de valor patrimonial tributário, de belastbare waarde die de belastingdienst aan het pand toekent. Deze wordt berekend met een formule op basis van vloeroppervlak, bouwtype, locatie, leeftijd en kwaliteitscoëfficiënten, en ligt normaal gesproken ruim onder de prijs waarvoor het pand daadwerkelijk van eigenaar wisselt.

Een gemeentelijk tarief toepassen op de aankoopprijs geeft daarom een te hoge jaarlijkse rekening, vaak aanzienlijk. De belastbare waarde staat op de caderneta predial van het pand, die een verkoper kan overleggen, en dat is het enige cijfer dat in de berekening thuishoort.

Hetzelfde onderscheid werkt ook de andere kant op bij de aankoop. Overdrachtsbelasting wordt geheven over de prijs of de belastbare waarde, welke van de twee hoger is, zodat een pand waarvan de belastbare waarde boven een laag overeengekomen prijs is uitgekomen, wordt belast over het hoogste van de twee. Hoe de schijven van de overdrachtsbelasting in Madeira werken behandelt dat, en wat de dag van de aktepassering in totaal kost zet dat naast het overige contante geld dat op die dag nodig is.

AIMI, de opslag die begint waar IMI stopt

Boven een bepaalde drempel valt woonvastgoed onder een tweede jaarlijkse heffing naast IMI. Een individuele eigenaar trekt €600.000*, bron: Lexit, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 van de belastbare waarde af voordat er iets verschuldigd is, en een gehuwd stel of partners die feitelijk samenwonen en kiezen voor gezamenlijke belastingheffing trekken €1.200.000*, bron: Lexit, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, waarbij de drempels van de schijven verdubbelen en de tarieven ongewijzigd blijven.

Boven de aftrek bedraagt het tarief 0,7%*, bron: Lexit, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026, stijgend naar 1,0%*, bron: Lexit, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 en vervolgens 1,5%*, bron: Lexit, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 in de hogere schijven. Een bedrijf dat woonvastgoed bezit, betaalt 0,4%*, bron: Lexit, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 over de gehele belastbare waarde zonder enige aftrek, en dat is het detail dat veel lichtvaardig advies over kopen via een bedrijf onderuithaalt.

De grondslag is de som van de belastbare waarde van stedelijke woongebouwen en bouwgrond in het bezit, waar ook in het land, gemeten op 1 januari. Eigenaars, vruchtgebruikers en opstalhouders zijn allen belastingplichtig.

Een voorbehoud bij dit onderdeel: het artikel is gelezen in een weergave van de wet in een juridische database, aangevuld met bevestigende samenvattingen, en niet in de tekst van de Diário da República. De aftrek en de drie individuele tarieven worden door meerdere bronnen bevestigd; de exacte grenzen van de schijven en het bedrijfstarief zijn iets minder goed onderbouwd.

Wat hier regionaal is, en wat niet

Weinig hiervan is regionaal, en dat is het vermelden waard, omdat Madeira op andere punten wel echt afwijkt. IMI zelf is een landelijke belasting waarbij gemeenten het tarief vaststellen, en de gemeenten van Madeira zitten toevallig op het landelijke minimum. AIMI is landelijk, zonder regionale variatie.

De regionale afwijkingen op fiscaal gebied liggen elders: de schijven van de overdrachtsbelasting zijn verruimd voor de autonome regio's, en de inkomstenbelastingtabel wordt volledig vervangen. De regionale inkomstenbelastingtabel is waar het eiland daadwerkelijk goedkoper is, en dat heeft een veel groter effect op een huishoudbudget dan de onroerendezaakbelasting. Vergeleken met de gepubliceerde nutstarieven, is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting op een gewone woning in Madeira een kleine post, en de elektriciteitsrekening is dat niet.