Wo ein alojamento local auf Madeira tatsächlich registriert wird

Wer die Meldung entgegennimmt

Die Eröffnung eines alojamento local erfolgt durch eine bloße vorherige Mitteilung mit Frist, die an den Präsidenten der câmara municipal zu richten ist, in deren Gebiet die Immobilie liegt, und die über den nationalen Balcão Único Eletrónico, den Balcão do Empreendedor innerhalb von ePortugal, eingereicht wird.

Der Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M überträgt keine kommunalen Zuständigkeiten auf die Region. Madeira betreibt kein eigenes, separates AL-Registrierungsportal. Wer nach einem regionalen Gegenstück zur nationalen Anlaufstelle sucht, sucht nach etwas, das nicht existiert, und wird am Ende doch beim selben nationalen Formular landen wie alle anderen – nur später.

Was das regionale Diplom tatsächlich überträgt

Artikel 2.º n.º 1 des regionalen Diploms lautet im Original: „As competências atribuídas ao Turismo de Portugal IP são, na Região Autónoma da Madeira, exercidas pela Direção Regional do Turismo.” Das sind die Zuständigkeiten für Registrierungsverwaltung und den RNAL-Bereich, die Turismo de Portugal, I.P. landesweit innehat.

Artikel 2.º n.º 2 überträgt die Zuständigkeiten der Autoridade de Segurança Alimentar e Económica auf die Inspeção Regional das Atividades Económicas. Die IRAE ist die Stelle, die in Madeira Kontrollen durchführt und die Einhaltung durchsetzt.

Artikel 5.º fügt ein Detail hinzu, das erklärt, warum die Region ein Interesse daran hat: Die Erlöse aus verhängten Geldbußen fließen als Einnahmen der Autonomen Region Madeira zu.

Lesen Sie den verfügenden Artikel genau und achten Sie darauf, was darin fehlt. Es gibt keine Erwähnung kommunaler Zuständigkeiten, und die Meldung der Registrierung wird darin nicht genannt. Der Artikel verlagert die Funktionen zweier nationaler Stellen auf zwei regionale Stellen. Er belässt die câmara municipal genau dort, wo das nationale Gesetz sie verortet hat.

Warum beide gängigen Antworten nur die halbe Wahrheit sind

Die erste Lesart besagt, dass die Registrierung an die Direção Regional do Turismo geht, weil das Diplom die Zuständigkeiten von Turismo de Portugal überträgt und manche Zusammenfassungen diese so beschreiben, als schlössen sie die Registrierungsmitteilung selbst mit ein. Die zweite Lesart besagt, dass die Meldung über die nationale Anlaufstelle an die câmara municipal geht, genau wie auf dem Festland, weil das Diplom nur die Zuständigkeiten von Turismo de Portugal und der ASAE überträgt und die kommunale Zuständigkeit für die Entgegennahme einer vorherigen Mitteilung nie berührt.

Beide haben teilweise recht, und die zutreffende Beschreibung ist die Aufteilung, nicht ein Sieger. Die Meldung geht über ePortugal an die câmara municipal. Die DRT übt dahinter die Funktionen von Turismo de Portugal aus. Die IRAE führt die Kontrollen durch. Wer sich für eines der beiden Lager entscheidet, landet am Ende dabei, dem Leser zu sagen, er solle bei einer Stelle einreichen, die keine Meldungen entgegennimmt, oder ihm zu sagen, die regionalen Behörden seien für ein Geschäft irrelevant, das eben diese Behörden kontrollieren.

Diese Aufteilung ist der nützlichste Satz auf dieser Seite, und es ist zugleich der Satz, den keine englischsprachige Quelle vollständig wiedergibt.

Die Brandschutzregel, die wirklich madeirisch ist

Hier weicht die Region tatsächlich vom Text des Festlands ab, und dieser Wortlaut wurde im Original gelesen. Nach Art. 4.º n.º 1 müssen AL-Betriebe die Brandschutzvorschriften des Decreto-Lei n.º 220/2008 in der für die Region durch das Decreto Legislativo Regional n.º 11/2010/M, de 25 de junho, angepassten Fassung einhalten, sowie die technische Regelung der Portaria n.º 1532/2008 in der durch die Portaria n.º 29/2013, de 22 de abril, angepassten Fassung.

Nach Art. 4.º n.º 2 sind Betriebe mit einer Kapazität von 10 Nutzer oder weniger*, Quelle: Diário da República, Região Autónoma da Madeira, abgerufen am 26. August 2026 von dieser Regelung ausgenommen. Stattdessen müssen sie über Folgendes verfügen:

• einen für die Nutzer zugänglichen Feuerlöscher und eine Feuerlöschdecke;
• ein für die Nutzer zugängliches Erste-Hilfe-Set;
• die nationale Notrufnummer, gut sichtbar für die Nutzer angebracht.

Wer die Brandschutzanpassung des Festlands auf eine kleine Einheit in Madeira anwendet, wendet die falsche Portaria an. Die Anforderungen fallen zufällig bescheiden aus, und genau deshalb fällt der falsche Verweis niemandem auf – bis zu einer Kontrolle.

Die Kategorien und die Obergrenze pro Gebäude

Die Kategorien sind national. Eine moradia ist ein eigenständiges Gebäude mit unifamiliärem Charakter. Ein apartamento ist eine eigenständige Einheit eines Gebäudes oder ein Teil eines städtischen Gebäudes, der einer unabhängigen Nutzung fähig ist. Ein estabelecimento de hospedagem ist ein Betrieb, dessen Unterbringungseinheiten Zimmer sind; sind die meisten Einheiten Schlafsäle, kann der Betrieb die Bezeichnung Hostel führen, vorbehaltlich der besonderen Anforderungen des Decreto-Lei n.º 63/2015. Quartos sind Zimmer innerhalb des ständigen Wohnsitzes des Betreibers, unterliegen einer zahlenmäßigen Obergrenze und wurden durch eine spätere nationale Änderung eingeführt.

Die Präambel des regionalen Diploms hält fest, dass die drei ursprünglichen Typologien durch das Decreto-Lei n.º 128/2014 beibehalten wurden und dass jeder Betreiber höchstens 9 Einheiten*, Quelle: Diário da República, Região Autónoma da Madeira, abgerufen am 26. August 2026 betreiben darf, sofern er nicht stattdessen unter der Regelung für Tourismusapartments tätig ist.

Die Kategorie ist nicht kosmetisch. Sie bestimmt die geltenden Anforderungen und den Steuerkoeffizienten, der festgelegt ist in dem Leitfaden zu Pflichten und Steuern.

Wie die Anmeldung tatsächlich erfolgt

Die Authentifizierung erfolgt mit der Chave Móvel Digital oder dem Cartão de Cidadão. Über den Balcão do Empreendedor innerhalb von ePortugal wird dann die mera comunicação prévia com prazo für alojamento local bei der zuständigen Gemeinde eingereicht.

Die Anmeldung erfasst den Inhaber und die NIF, die Adresse, den Namen des Betriebs, die Kategorie, die Kapazität, das Eröffnungsdatum und einen Notfallkontakt, wobei Nachweisdokumente hochgeladen werden. Anschließend wird eine Registrierungsnummer im Registo Nacional de Alojamento Local ausgestellt.

Die Argumentationskette hinter dem nationalen Meldeverfahren findet sich in der Präambel des regionalen Diploms selbst, die festhält, dass die Portaria n.º 517/2008 in Umsetzung der Dienstleistungsrichtlinie durch das Decreto-Lei n.º 92/2010 die Registrierung über den Balcão Único Eletrónico eingeführt hat. Die Region hat kein paralleles System aufgebaut, und die Präambel ist dafür der Beleg.

Ein Inhaber ohne portugiesische Steuernummer kann nichts davon beginnen, siehe die NIF und die Regel zum Steuervertreter.

Mais Habitação, und warum das Madeira-Argument jetzt hinfällig ist

Das Lei n.º 56/2023 setzte neue AL-Registrierungen für apartamentos und für estabelecimentos de hospedagem innerhalb einer eigenständigen Einheit aus. Ob diese Aussetzung Madeira jemals erreichte, ist tatsächlich umstritten, und diese Seite führt beide Lesarten an, ohne sie aufzulösen.

Nach der ersten Lesart galt sie. Der Artikel zur Aussetzung spricht von em todo o território nacional, mit einer ausdrücklichen Ausnahme nur für die Binnengebiete, die im Anhang der Portaria n.º 208/2017 aufgeführt sind, und ohne Ausnahme für die Autonomen Regionen — obwohl andere Artikel desselben Gesetzes sie ausdrücklich ausschließen. Diese Asymmetrie in der Formulierung ist das stärkste textliche Argument dafür, dass die Auslassung bewusst erfolgte, und wird indirekt durch die Regelung zum CEAL-Beitrag bestätigt, die ausdrücklich vorsah, dass die gesetzgebenden Versammlungen von Madeira und den Azoren eigene Ausnahmen festlegen können — etwas, das die Azoren tatsächlich gesetzlich geregelt haben.

Nach der zweiten Lesart galt sie in der Praxis nicht. Die Aussetzung funktionierte über kommunale Eindämmungszonen und kommunale Widerspruchsmechanismen, die auf den städtischen Druck auf dem Festland ausgelegt waren, und die Gemeinden Madeiras wendeten sie nicht an, sodass die Aussetzung in der Region unwirksam war, unabhängig vom Wortlaut.

Die erste Lesart ist textlich stärker. Die zweite beschreibt möglicherweise, was administrativ tatsächlich geschah. Die Quellen widersprechen sich, und diese Seite tut nicht so, als wäre das nicht der Fall.

Was für jeden, der jetzt handelt, entscheidend ist: Nichts davon ist irgendwo noch in Kraft. Das Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro hob die Aussetzung neuer AL-Registrierungen auf, ebenso die fünfjährige Geltungsdauer und die Pflicht zur Erneuerung von Registrierungen, die für 2030 vorgesehene Pflichtneubewertung bestehender Registrierungen, das automatische Erlöschen inaktiver Registrierungen sowie die allgemeine Pflicht zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für AL in einer Wohneinheit, wobei diese Pflicht nur für Hostels beibehalten wurde. Der außerordentliche CEAL-Beitrag wurde separat durch das Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro aufgehoben, mit Wirkung zum 31. Dezember 2023.

Der Streit ist also inzwischen historisch. Er kennzeichnet das Zeitfenster von 2023 bis 2024 und nichts danach. Was das nationale generelle Verbot ersetzt hat, ist die kommunale Befugnis, über örtliche Planungsinstrumente Beschränkungen einzuführen, ausgeübt von jeder câmara municipal, was bedeutet, dass die 2026 relevante Frage eine einzelne Gemeinde betrifft, nicht die Region. In welcher Gemeinde ein Objekt liegt, ist daher nicht mehr eine Frage der Postleitzahl, sondern eine Frage der Planungspolitik, und wie die Orte tatsächlich im Vergleich abschneiden sollte mit diesem Vorbehalt im Hinterkopf gelesen werden.

Was diese Seite ableitet, statt zu bestätigen

Es wurde kein regionales Diplom gefunden, das Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M aufhebt oder ersetzt. Dass es weiterhin in Kraft ist, wird aus dem Fehlen eines aufhebenden Rechtsakts abgeleitet, nicht durch eine bestätigende Aussage in einer aktuellen Quelle belegt. Da die nationalen Änderungen auf der Grundlage des Decreto-Lei n.º 128/2014 wirken, wendet Madeira das aktualisierte nationale Regime über diese Anpassung an.

Die oben genannten Kategoriedefinitionen wurden nicht dem konsolidierten Decreto-Lei n.º 128/2014 entnommen, daher wird der Wortlaut wiedergegeben und nicht zitiert; die Existenz der Kategorien steht nicht in Frage, nur die genaue Formulierung.

Beide sind die Art von Vorbehalt, den ein Wettbewerber weglassen würde. Sie stehen hier, weil der Unterschied zwischen dieser Seite und den anderen darin besteht, dass der Leser genau erkennen kann, wie weit die Recherche gereicht hat.

Die Eigentümergemeinschaft kann nicht mehr ablehnen, kann aber jetzt widersprechen

Das Decreto-Lei n.º 76/2024 hat die allgemeine Pflicht abgeschafft, vor der Registrierung eines Alojamento Local die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, und sie nur für Hostels beibehalten. Das bedeutet nicht, dass die Eigentümergemeinschaft kein Mitspracherecht mehr hat. An die Stelle einer Genehmigung trat ein Widerspruch, und dieser Widerspruch betrifft eine Wohnung und kein Haus.

Wird die Tätigkeit in einem autonomen Anteil eines Gebäudes oder in einem selbständig nutzbaren Gebäudeteil ausgeübt, kann die Versammlung der Miteigentümer widersprechen. Das erfordert einen begründeten Beschluss, der genehmigt wird von mehr als die Hälfte*", Quelle: Diário da República, Alojamento Local in einer autonomen Einheit eines Gebäudes, gelesen am 29. August 2026 der Promillewerte des Gebäudes — nach Gebäudeanteil, nicht nach Anzahl der Eigentümer — und er muss auf nachgewiesenen, wiederholten Handlungen beruhen, die die normale Nutzung des Gebäudes stören oder die die anderen Eigentümer belästigen und ihre Ruhe beeinträchtigen. Eine bloße Abneigung gegen die kurzfristige Vermietung genügt nicht als Grund.

Der Beschluss beendet die Tätigkeit nicht von sich aus. Die Versammlung ersucht den Präsidenten der territorial zuständigen câmara municipal um eine Entscheidung, und die Entscheidung liegt beim Rat.

Ein Rat kann außerdem eine eigene AL-Regelung erlassen, und eine Gemeinde, die 1.000*", Quelle: Diário da República, Alojamento Local in einer autonomen Einheit eines Gebäudes, gelesen am 29. August 2026 Die eingetragenen Betriebe müssen innerhalb von zwölf Monaten ausdrücklich entscheiden, ob sie diese Befugnis ausüben. Eine solche Regelung kann — nicht muss — einen provedor do alojamento local benennen, der Beschwerden entgegennimmt und Empfehlungen zwischen Anwohnern, Betreibern und Miteigentümern ausspricht. Es gibt keinen nationalen Ombudsmann, und wie viele Gemeinden von dieser Befugnis Gebrauch gemacht haben, ist nirgends veröffentlicht. Funchal hat seine eigene AL-Regelung, die 2026 verabschiedet wurde, aber ob sie einen provedor benennt, wird hier nicht angegeben und ist unbestätigt.

Für alle, die zwischen einer moradia und einem apartamento mit Blick auf die Vermietung wählen, liegt hierin der ganze Unterschied. Ein freistehendes Haus hat keine Versammlung, die widersprechen kann. Eine Wohnung schon, und der Widerspruch richtet sich danach, wie die Wohnung geführt wird, nicht danach, ob den Nachbarn die Idee gefällt.