Immobilienkauf auf Madeira, Schritt für Schritt

Die Reihenfolge, in der es tatsächlich geschieht

1. Eine portugiesische Steuernummer für jeden im Kaufvertrag genannten Käufer.
2. Suche, Besichtigung und die Dokumentenprüfung des jeweiligen Objekts.
3. Contrato-promessa de compra e venda, mit der Anzahlung.
4. Escritura publica vor einem Notar, oder eine beglaubigte private Urkunde.
5. Eintragung beim Registo Predial, mit den dazugehörigen Steuererklärungen.

Die letzten drei Schritte können an einem Casa-Pronta-Schalter zu einem einzigen Termin zusammengefasst werden, bei dem der Verkauf, die Eintragungen und die damit verbundenen steuerlichen Pflichten gemeinsam abgewickelt werden. Diese Zusammenfassung ist administrativer Natur. Sie ändert nichts daran, wozu die einzelnen Schritte die Parteien verpflichten.

Die Steuernummer, und die geänderte Regel zum Steuervertreter

Eine portugiesische Steuernummer ist vor einem Kauf, einem Bankkonto oder einem Versorgungsvertrag erforderlich. Sie wird von der Autoridade Tributária e Aduaneira ausgestellt, und ein Gebietsfremder kann mit einer ausländischen Adresse registriert werden; in diesem Fall wird er im Register als gebietsfremd geführt. Die Vorgehensweise findet sich in dem Leitfaden zur Beantragung der NIF, und der anschließende Schritt in der Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos.

Die Pflicht zur Bestellung eines Steuervertreters hat sich im Juli 2022 geändert, und eine Darstellung, die davor verfasst wurde, gibt die gegenteilige Antwort. Dies ist die Regelung, wie sie derzeit gilt. Decreto-Lei n.º 44/2022 änderte Artigo 19 der Lei Geral Tributária dahingehend, dass die Pflicht zur Bestellung eines Vertreters nicht für Steuerpflichtige gilt, die einen der dematerialisierten Benachrichtigungskanäle nutzen: den öffentlichen elektronischen Benachrichtigungsdienst, der an die Morada Única Digital gekoppelt ist, die Regelung der elektronischen Benachrichtigungen und Zustellungen auf dem Portal das Finanças, oder die caixa postal eletrónica.

Zwei weitere Punkte werden regelmäßig falsch wiedergegeben. Erstens löst die bloße Vergabe einer Steuernummer an einen Gebietsfremden mit Adresse in einem Drittstaat die Pflicht nicht von sich aus aus. Sie entsteht erst, sobald ein Steuerverhältnis besteht, was durch den Besitz von Eigentum in Portugal begründet wird. Zweitens wird bei Steuerpflichtigen mit Wohnsitz außerhalb der EU oder des EWR die Kündigung der Teilnahme am elektronischen Zustellkanal erst wirksam, nachdem zuvor ein Steuervertreter benannt wurde. Der Vertreter kann nicht einfach entfallen, sobald der elektronische Kanal abgeschaltet wird.

Wo sich die Quellen widersprechen

Ältere Fachliteratur verortet die Ausnahmeregelung in Artikel 19, Absätze 8 und 10, der Lei Geral Tributária. Lesarten des konsolidierten Textes nach dem Decreto-Lei n.º 44/2022 verorten sie in den Absätzen 14, 15 und 16. Diese beiden Darstellungen widersprechen sich, und die konsolidierte LGT wurde hier nicht direkt eingesehen, um dies zu klären. Der Inhalt der Regel steht nicht in Frage. Nur die Absatznummerierung.

Der Makler, und der Begriff, der keine Lizenz ist

Die Immobilienvermittlung in Portugal erfordert eine Lizenz, die AMI, ausgestellt von der IMPIC und in einem öffentlichen Register eingetragen. Sie ist an das Vermittlungsunternehmen gebunden — eine Firma oder ein Einzelunternehmer — und nicht an die Person, die das Haus zeigt. Ein Angariador imobiliário beschafft Angebote und Kunden für ein lizenziertes Unternehmen, besitzt selbst keine AMI und kann nicht eigenständig vermitteln.

Die Registerabfrage dauert etwa eine Minute und ist beschrieben in wie man prüft, ob ein Makler lizenziert ist. Die Prüfung kostet nichts, und sie gehört vor eine Anzahlung, nicht danach.

Die Dokumente, die darüber entscheiden, ob ein Objekt überhaupt verkauft werden kann

Caderneta predial urbana

Der Steuerregisterauszug für das Objekt, ausgestellt von der Autoridade Tributária. Er enthält die Beschreibung, die Artikelnummer in der matriz, den eingetragenen Eigentümer und den valor patrimonial tributário. Diese letzte Zahl ist am Tag der Beurkundung von Bedeutung, da die Übertragungssteuer auf den höheren Betrag von Kaufpreis und VPT erhoben wird.

Licenca de utilizacao

Die Nutzungslizenz bescheinigt, dass das Gebäude für den angegebenen Zweck rechtmäßig genutzt werden darf, gemäß dem Regime Juridico da Urbanizacao e da Edificacao. Gebäude, die fertiggestellt wurden vor 7 August 1951*, Quelle: Diário da República, vor diesem Datum fertiggestellte Gebäude, abgerufen am 26. August 2026 gelten als nicht genehmigungspflichtig, da eine solche Genehmigungspflicht damals nicht bestand; bei einem Verkauf wird dies normalerweise durch eine Bescheinigung der Gemeindeverwaltung nachgewiesen und nicht durch eine Genehmigung. Ein als Wohnobjekt vermarktetes Objekt, das jedoch für eine andere Nutzung genehmigt ist, ist ein häufiger Mangel, und in dieser Phase kommt er zum Vorschein.

Certificado energetico

Ein Energieausweis ist in jeder Phase der Transaktion erforderlich, einschließlich Vermarktung und Werbung, des Vorvertrags und der notariellen Urkunde, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen. Ausweise werden von qualifizierten Sachverständigen über das SCE-Portal ausgestellt, und das Zertifizierungssystem wird von ADENE verwaltet.

Ficha tecnica da habitação

Ein Datenblatt der Materialien, Systeme und baulichen Eigenschaften einer Wohnung. Es gilt für Wohnungen, die ab den im Erlass festgelegten Daten gebaut oder wesentlich umgebaut wurden, was in der Praxis Neubauten und umfassend sanierte Immobilien bedeutet. Ältere Häuser, an denen keine entsprechenden Arbeiten durchgeführt wurden, werden üblicherweise ohne ein solches Datenblatt verkauft, und dessen Fehlen bei einem alten Haus stellt für sich genommen keinen Mangel dar.

Beim Vorvertrag wird das Geld verbindlich

Der contrato-promessa de compra e venda verpflichtet beide Parteien zur späteren Durchführung des Verkaufs. Bei Stadtgebäuden und selbstständigen Einheiten verlangt die Sonderregelung ein schriftliches Dokument, die persönliche Anerkennung der Unterschriften und die notarielle Bestätigung, dass die Nutzungsgenehmigung oder Baugenehmigung besteht. Die dabei übergebene Anzahlung ist der sinal, und es handelt sich nicht um eine Reservierungsgebühr.

Gemäß Artikel 442, Absatz 2, des Código Civil kann die andere Partei das Übergebene behalten, wenn die Partei, die den sinal geleistet hat, aus eigenem Verschulden nicht erfüllt. Liegt das Versäumnis bei der Partei, die ihn erhalten hat, kann die zahlende Partei verlangen das Doppelte des sinal*, Quelle: Diário da República, Art. 442, 755 und 830, abgerufen am 26. August 2026, oder, falls die Sache bereits übergeben wurde, deren Wert zum Zeitpunkt des Verzugs. Die Alternative besteht darin, die Erfüllung nach Artikel 830 einzuklagen.

Diese Alternative ist stärker, als es die verdoppelte Anzahlung allein vermuten lässt. Nach Artikel 830, Absatz 3, kann bei Vorverträgen über die Übertragung eines dinglichen Rechts an einem bereits errichteten, im Bau befindlichen oder noch zu errichtenden Gebäude oder einer autonomen Einheit das Recht auf Erfüllung in Natur von den Parteien nicht ausgeschlossen werden, auch wenn der Vertrag einen sinal oder eine Vertragsstrafenklausel enthält. Ein Verkäufer, der einen Vorvertrag über eine Wohnung in Madeira unterzeichnet und dann ein besseres Angebot findet, kann sich nicht durch Rückzahlung einer verdoppelten Anzahlung davon freikaufen, wenn der Vorvertragskäufer die Wohnung lieber behalten möchte. Der Vorvertragskäufer verfügt zudem über ein Zurückbehaltungsrecht nach Artikel 755, Absatz 1, Unterabsatz f).

Tag der Beurkundung: escritura oder documento particular autenticado

Die Übertragung kann auf zwei Arten beurkundet werden. Entweder durch eine öffentliche Urkunde vor einem Notar oder durch ein beglaubigtes Privatdokument, das von einem Rechtsanwalt, solicitador oder Registerbeamten erstellt und beglaubigt wird. Decreto-Lei n.º 116/2008 hat den zweiten Weg eingeführt, und beide haben für Zwecke des Grundbuchs dieselbe Wirkung. In Portugal gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Tarif für Beurkundungsarbeiten; die Honorare werden zwischen den Parteien und ihren Beratern frei vereinbart.

Casa Pronta ist die integrierte Alternative: ein bei den Registerämtern durchgeführtes Verfahren, bei dem der Verkauf, die zugehörigen Eintragungen des Erwerbs, der Hypothek und der Löschung vorheriger Belastungen sowie die damit verbundenen steuerlichen Pflichten an einem einzigen Schalter in einer Sitzung abgewickelt werden. Was jede dieser Positionen kostet und welche davon auf einen veröffentlichten Gebührenkatalog zurückgeführt werden kann, ist dargelegt in Was der Kauf auf Madeira kostet.

Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer werden im Rahmen der Transaktion beglichen. Auf Madeira wird die Grunderwerbsteuer anhand regionaler Stufentabellen berechnet und nicht anhand der Festlandstabellen — dies ist der häufigste Fehler in englischsprachigen Darstellungen der Insel. Es gibt dazu eine zweite Hälfte: Ist der Käufer in Portugal nicht steuerlich ansässig, gilt stattdessen ein Pauschalsatz auf Wohnimmobilien, und die Tabellen bestimmen die Rechnung überhaupt nicht. Der IMT-Leitfaden legt den Satz, den Weg über die zweijährige Ansässigkeit und den Weg über die Vermietung fest.

Erst durch die Eintragung wird es gegenüber jedermann zu Ihrem Eigentum

Tatsachen, die der Eintragungspflicht unterliegen, müssen eingetragen werden. Nach Artikel 8-B des Codigo do Registo Predial obliegt die Pflicht zur Veranlassung der Eintragung der Stelle, die die Urkunde ausgefertigt, das Privatdokument beglaubigt oder die Unterschriften anerkannt hat, und mangels deren Mitwirkung dem Käufer. Nach Artikel 8-C muss die Eintragung beantragt werden innerhalb von 30 Tage*, Quelle: Diário da República, Die Frist zur Beantragung der Eintragung nach der notariellen Urkunde, gelesen am 29. August 2026 des Datums, an dem die Tatsache tituliert wurde.

Die Eintragung ist es, die den Erwerb gegenüber Dritten wirksam macht, und sie legt den Rang fest. Sie hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit zwischen Käufer und Verkäufer. Ein nicht eingetragener Kauf bleibt zwischen diesen beiden ein Kauf, ist jedoch gegenüber jedem anderen mit einem konkurrierenden Anspruch auf dasselbe Grundstück nahezu wirkungslos.

Wenn das Objekt bereits als Alojamento Local betrieben wird

Dies hat sich innerhalb von vierzehn Monaten zweimal geändert, sodass bei diesem Thema das Datum einer Quelle darüber entscheidet, ob sie richtig ist. Sowohl die überholte als auch die derzeit geltende Position werden hier dargelegt, jeweils mit dem zugehörigen Rechtsakt. Lei n.º 56/2023 machte eine Alojamento Local-Registrierung persönlich und nicht übertragbar; sie erlischt bei Übertragung des Inhabers, bei Einstellung des Betriebs, bei Vermietung, bei jedem Wechsel des Betreibers und bei Übertragung eines Teils des Gesellschaftskapitals eines juristischen Inhabers, wobei die Vererbung an Erben die einzige Ausnahme bildet. In diesem Zeitraum hatte die an ein Objekt auf Madeira gebundene Registrierung überhaupt keinen Übertragungswert.

Decreto-Lei n.º 76/2024 hob diese Konstruktion auf. Seit November 2024*, Quelle: Diário da República, 2026, abgerufen am 26. August 2026 wird die Registrierung nicht mehr als persönlich und nicht übertragbar eingestuft und erlischt nicht mehr allein deshalb, weil das Objekt verkauft wird. Ein Käufer kann den Betrieb unter der bestehenden Registrierung fortführen, vorbehaltlich einer Aktualisierung der Angaben zum Inhaber und der weiteren Erfüllung der technischen, sicherheitstechnischen und kommunalen Anforderungen. Der genaue Artikel des konsolidierten Decreto-Lei n.º 128/2014, der dies nun regelt und als Artikel 9 angegeben wird, wurde für diese Seite nicht an der Quelle eingesehen. Was die Registrierung speziell in Madeira umfasst, wo regionale Stellen Zuständigkeiten besitzen, die anderswo national angesiedelt sind, steht in dem Leitfaden zu Alojamento Local.