Was ein alojamento local schuldet, sobald die Registrierung besteht

Die RNAL-Nummer und die Pflicht, sie anzuzeigen

Jeder AL-Betrieb erhält eine Registrierungsnummer im Registo Nacional de Alojamento Local, das Teil des von Turismo de Portugal geführten Registo Nacional de Turismo ist. Gemäß Art. 17.º n.º 2 des Decreto-Lei n.º 128/2014 muss die Nummer in der Werbung, in Geschäftsunterlagen und auf Merchandising-Artikeln angegeben werden.

Betriebe auf Madeira erscheinen in derselben nationalen Datenbank und sind öffentlich durchsuchbar. Das wirkt in beide Richtungen: Ein Eintrag ohne Nummer kann von jedem überprüft werden, einschließlich eines Gastes, eines Nachbarn und der regionalen Aufsichtsbehörde.

Die Artikelnummer wird in den technischen Leitfäden von Turismo de Portugal einheitlich angegeben, und der konsolidierte Decreto-Lei n.º 128/2014 wurde für diese Seite direkt geöffnet: art. 17.º besagt, dass Werbung, Geschäftsunterlagen und Merchandising den Namen oder das Logo sowie die Registrierungsnummer der Einrichtung angeben müssen.

Die Kategorie entscheidet über mehr als nur die Bezeichnung

Moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem und quartos sind die Kategorien, und die Wahl ist nicht kosmetisch. Sie bestimmt die geltenden Anforderungen und, wie unten dargestellt, den Steuerkoeffizienten, der auf die Bruttoeinnahmen angewendet wird.

Was jede Kategorie bedeutet, wer die Meldung entgegennimmt und welche Brandschutzregel speziell für die Region gilt, wird behandelt in dem Registrierungsleitfaden und der Aufteilung zwischen câmara und DRT.

Eine Haftpflichtversicherung ist Pflicht, und diese Seite nennt keinen Mindestbetrag

Gemäß Art. 13.º-A des Decreto-Lei n.º 128/2014 muss der Betreiber eine gültige Haftpflichtversicherung abschließen und aufrechterhalten, die Risiken aus dem Betrieb der Unterkunft abdeckt, einschließlich Schäden an Gästen und Dritten.

Der Mindestdeckungsbetrag wurde in keiner für diesen Leitfaden herangezogenen Quelle festgelegt und wird hier bewusst weggelassen statt geschätzt. Jeder englischsprachige AL-Leitfaden nennt an dieser Stelle eine Zahl. Der Betrag hat sich bereits geändert, Versicherer kalkulieren danach, und eine falsche Zahl an dieser Stelle würde von jemandem übernommen, der eine Versicherung abschließt.

Die Pflicht steht fest. Der Betrag ist eine Frage für den Versicherungsmakler und den aktuellen Gesetzestext, und das ist der ehrliche Stand der Dinge.

Das Beschwerdebuch, und wessen Name auf dem Hinweis steht

AL-Betriebe unterliegen der Beschwerdebuch-Regelung gemäß Decreto-Lei n.º 156/2005, mittlerweile in elektronischer Form. Das physische Buch und das elektronische Buch bestehen nebeneinander, und der Betrieb muss den Hinweis aushängen, der Gäste über das Beschwerderecht informiert und die zuständige Aufsichtsbehörde benennt.

In Madeira ist diese Behörde die Inspeção Regional das Atividades Económicas, die in der Region die Zuständigkeiten wahrnimmt, die die ASAE landesweit gemäß art. 2.º n.º 2 des Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M innehat.

Ein Aushang, der aus einer Vorlage vom Festland gedruckt wurde, nennt ASAE. Es ist der kleinstmögliche Fehler, und er hängt an der Wand, im Eingangsbereich, wo ein Inspektor ihn zuerst liest.

Gästemeldung, und wer sie jetzt entgegennimmt, da SEF nicht mehr existiert

Anbieter von Beherbergung müssen die Unterbringung ausländischer Gäste melden. Das Meldesystem bleibt SIBA, das Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, und Betriebe müssen sich als SIBA-Nutzer registrieren. Die zugrunde liegende Pflicht ergibt sich weiterhin aus art. 15.º der Lei n.º 23/2007.

Was sich geändert hat, ist die empfangende Struktur. SEF wurde 2023 durch Decreto-Lei n.º 41/2023 aufgelöst, und die Funktion der SIBA-Registrierung und -Koordination liegt nun bei der UCFE, der Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros, statt bei SEF.

Zu diesem Absatz gehören drei Vorbehalte, und sie sind ungewöhnlich wichtig. Die eigene englischsprachige Hilfeseite von SIBA wurde direkt geöffnet und nennt weiterhin SEF, sodass der offizielle Hilfetext selbst veraltet ist. Die Zuordnung zur UCFE wird berichtet, ist aber auf einer direkt geöffneten Seite nicht bestätigt. Und eine Meldefrist wird in englischsprachigen Leitfäden durchweg selbstsicher genannt; sie konnte an der Quelle nicht bestätigt werden, daher wird hier keine Frist angegeben.

Eine Pflicht, deren eigene offizielle Hilfeseite veraltet ist, ist genau die Art von Sache, die es wert ist, bei der Behörde zu bestätigen, bevor man sich auf einen Leitfaden verlässt, einschließlich dieses.

Die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung, in Anwendung seit Mai 2026

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften trat am 20. Mai 2026 in Anwendung. Sie legt harmonisierte Anforderungen an Registrierungsnummern und Datenaustausch zwischen Gastgebern, Online-Plattformen und Behörden in der gesamten Union fest und gilt für Madeira als Teil des portugiesischen Hoheitsgebiets.

Das Datum 20. Mai 2026 wurde direkt anhand der eigenen Ankündigung der Europäischen Kommission zum Inkrafttreten der Vorschriften bestätigt. Die Seite von EUR-Lex für den Text der Verordnung liefert bei jedem Versuch nur eine leere, clientseitig gerenderte Hülle und wurde für diese Seite nicht geöffnet — das obige Datum stützt sich auf die Bestätigung der Kommission, nicht auf eine Lektüre des Verordnungstextes selbst. Es ist aktuell, unmittelbar relevant für alle, die ein Inserat auf einer Plattform betreiben, und der Punkt auf dieser Seite, der sich seit der Abfassung am wahrscheinlichsten weiterentwickelt hat.

Die vereinfachte Regelung basiert auf einem Koeffizienten

AL-Einkünfte sind für Zwecke der IRS gewerbliche und berufliche Einkünfte der Kategorie B. Unter dem regime simplificado ist das zu versteuernde Einkommen ein auf die Bruttoeinnahmen angewandter Koeffizient, wobei der Rest als Ausgaben gilt. Gemäß art. 31.º n.º 1 des Código do IRS lauten die Koeffizienten:

• 0,35*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, gelesen am 7. September 2026 für eine moradia oder ein apartamento — etwas mehr als ein Drittel der Bruttoeinnahmen ist steuerpflichtig, der Rest gilt als Ausgaben;
• 0,50*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, gelesen am 7. September 2026 wenn sich eine moradia oder ein apartamento in einer ausgewiesenen área de contenção befindet;
• 0,15*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, gelesen am 7. September 2026 für ein estabelecimento de hospedagem, einschließlich Hostels, die wie eine hotelartige Tätigkeit behandelt werden.

Die Struktur der pauschal angenommenen Ausgaben ist der Punkt, der Menschen überrascht, die aus Rechtsordnungen kommen, in denen tatsächliche Kosten abgezogen werden. Unter der vereinfachten Regelung entscheiden nicht die tatsächlichen Ausgaben über die Bemessungsgrundlage, sondern der Koeffizient, unabhängig davon, ob das Jahr günstig oder teuer war.

Die Koeffizienten wurden direkt aus der Seite zu Artigo 31.º des Código do IRS entnommen. Die darin enthaltenen Unterabsatzbuchstaben wurden im Laufe der Zeit neu nummeriert, daher wird hier kein Buchstabe über den direkt bestätigten hinaus (alínea a) für den Satz von 0,15) behauptet.

Madeiras eigene IRS-Tabelle gilt für dieses Einkommen

Ein Steuerinländer der Autonomen Region Madeira wird auf das zu versteuernde Gesamteinkommen anhand von Madeiras eigener IRS-Steuertabelle besteuert, die die allgemeine Tabelle in art. 68.º des Código do IRS ersetzt. AL-Einkünfte fließen wie jedes andere Einkommen der Kategorie B in diese Berechnung ein, sodass die regionale Ermäßigung auch sie erfasst.

Für 2026 hat die Region das zulässige Höchstmaß erweitert 30%*, Quelle: AT-RAM, 2026, abgerufen am 26. August 2026 des Differentials, das nach dem Lei das Finanças das Regiões Autónomas zulässig ist, bis zur neunten IRS-Stufe, was bedeutet, dass die Ermäßigung nun jede Einkommensstufe erreicht, statt auf halbem Weg zu enden. In der ersten Stufe beträgt der regionale Normalsatz 8,75%*, Quelle: AT-RAM, 2026, abgerufen am 26. August 2026.

Dies ist eine der wenigen Zahlen auf dieser Seite, die wortwörtlich aus dem regionalen Haushalt selbst gelesen wurde und nicht nur berichtet wird. Die Steuertabelle in art. 18.º des Regionalhaushalts 2026 wurde direkt gelesen, zusammen mit der Präambelaussage zur Erweiterung des Differentials.

Was die regionale Tabelle nicht tut, ist, den Koeffizienten, die Registrierungsgebühren oder die Versicherung zu ändern. Sie ändert den am Ende der Berechnung angewendeten Satz, was ein realer Vorteil ist und ein kleinerer, als das Marketing rund um die steuerliche Position Madeiras üblicherweise suggeriert. Das größere Bild findet sich in dem IFICI-Regime, das die NHR ersetzt hat.

Ob die Lizenz einen Verkauf übersteht

Ab 2026 ist eine bestehende AL-Registrierung übertragbar und erlischt nicht allein dadurch, dass die Immobilie verkauft wird. Ein Käufer kann den Betrieb unter der bestehenden Registrierung fortsetzen, vorbehaltlich der Aktualisierung der Angaben des Inhabers und der fortlaufenden Erfüllung der technischen, sicherheitstechnischen und kommunalen Anforderungen.

Das kehrt eine Position um, die etwa ein Jahr lang galt. Das Lei n.º 56/2023 hatte die Registrierung persönlich und nicht übertragbar gemacht, mit Erlöschen bei Übertragung des Inhabers, bei Einstellung des Betriebs, bei Vermietung oder sonstigem Betreiberwechsel und bei Übertragung eines Teils des Gesellschaftskapitals eines juristischen Inhabers, wobei allein die Erbfolge ausgenommen war. Das Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro hat diese Konstruktion aufgehoben und das automatische Erlöschen bei Übertragung beseitigt. Die Eigentümergemeinschaft kann die Genehmigung nicht mehr verweigern, kann aber jetzt einer AL in einer Wohnung widersprechen, und wie dieser Widerspruch funktioniert ist der entscheidende Unterschied zwischen einer Wohnung und einem Haus.

Zwischen Oktober 2023 und November 2024 hatte eine AL-Lizenz überhaupt keinen Übertragungswert. Wer ein Objekt heute anhand seiner Lizenz bewertet, sollte wissen, dass der Wert dieser Lizenz eine Regelung von Ende 2024 ist, kein dauerhaftes Merkmal. Der konsolidierte Text des Decreto-Lei n.º 128/2014 wurde direkt geprüft: Artigo 9.º ist Cancelamento do registo, nicht diese Bestimmung, und keine andere nummerierte Vorschrift des konsolidierten Textes entspricht der oben beschriebenen persönlichen/nicht übertragbaren Regel. Es handelte sich daher höchstwahrscheinlich um eine eigenständige Vorschrift der Lei n.º 56/2023 und nicht um eine Änderung der eigenen Artikelnummerierung von 128/2014. Hier wird keine Artikelnummer behauptet.

Wie sich das mit dem Rest eines Kaufs verbindet, dem Vorvertrag, der Übertragungssteuer nach den eigenen Sätzen der Region, findet sich in wie ein Kauf tatsächlich abläuft.

Die Tourismusabgabe ist kommunal, und hier wird kein Betrag veröffentlicht

Es gibt keine regionsweite Tourismusabgabe für Madeira. Die Abgabe ist kommunal, wird von den einzelnen câmaras municipais beschlossen und existiert nicht in jeder Gemeinde der Insel.

Beträge, Obergrenzen und Befreiungen werden für mehrere Gemeinden berichtet, und die zugrunde liegenden kommunalen Verordnungen wurden für diese Seite nicht an der Quelle eingesehen. Daher erscheint darauf keine Zahl. Die elf Gemeinden müssen einzeln geprüft werden, statt von Funchal auf alle zu verallgemeinern, was fast jede englischsprachige Zusammenfassung des Themas tut.

Was diese Seite absichtlich nicht veröffentlicht

Keine Auslastungsquote. Keinen Übernachtungspreis. Keine Rendite, keine Rückgabe, keine Prognose dessen, was eine Einheit in einer Saison erwirtschaftet.

Diese Zahlen existieren auf dem Markt, und jede Agentur hat eine eigene Version davon. Es sind Prognosen, sie sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht verifizierbar, und sie sind das wirksamste Mittel, um einer Person eine Immobilie zu verkaufen, die die oben genannten Pflichten nicht gelesen hat. Eine Seite, die die Versicherungspflicht, die Beschwerdemeldung, die Gästemeldung und den Koeffizienten auflistet und einem Leser dann sagt, was er verdienen könnte, hat sich still von einer Referenz zu einem Verkaufsargument gewandelt.

Die Pflichten sind der Teil, den ein Käufer nicht an einem Nachmittag nachschlagen kann. Der Ertrag ist der Teil, den niemand ehrlich versprechen kann.