Où un alojamento local est réellement enregistré à Madeira

Qui reçoit la déclaration

L'ouverture d'un établissement d'alojamento local se fait par mera comunicação prévia com prazo, adressée au président de la câmara municipal dont dépend le bien, et soumise via le Balcão Único Eletrónico national, le Balcão do Empreendedor au sein d'ePortugal.

Le Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M ne transfère pas les compétences municipales à la Région. Madeira ne dispose d'aucun portail d'enregistrement AL distinct. Quiconque cherche un équivalent régional du guichet national cherche quelque chose qui n'existe pas, et finira par revenir au même formulaire national que tout le monde, plus tard.

Ce que le diplôme régional transfère réellement

L'article 2.º n.º 1 du diplôme régional se lit, dans l'original : “As competências atribuídas ao Turismo de Portugal IP são, na Região Autónoma da Madeira, exercidas pela Direção Regional do Turismo.” Il s'agit des fonctions d'administration de l'enregistrement et de gestion du RNAL que Turismo de Portugal, I.P. détient au niveau national.

L'article 2.º n.º 2 transfère les compétences de l'Autoridade de Segurança Alimentar e Económica à l'Inspeção Regional das Atividades Económicas. L'IRAE est l'organisme qui inspecte et fait appliquer les règles à Madeira.

L'article 5.º ajoute un détail qui explique pourquoi la Région s'y intéresse : le produit des amendes appliquées constitue une recette de la Région Autonome de Madeira.

Lisez attentivement l'article dispositif et notez ce qui en est absent. Il n'y est fait aucune mention des compétences municipales, et la comunicação do registo n'y est pas nommée. L'article transfère les fonctions de deux organismes nationaux à deux organismes régionaux. Il laisse la câmara municipal exactement là où la loi nationale l'avait placée.

Pourquoi les deux réponses répandues ne racontent que la moitié de l'histoire

La première lecture affirme que l'enregistrement revient à la Direção Regional do Turismo, car le texte transfère les compétences de Turismo de Portugal et certains résumés décrivent celles-ci comme incluant la communication de l'enregistrement elle-même. La seconde lecture affirme que le dépôt revient à la câmara municipal via le guichet national, exactement comme sur le continent, car le texte ne transfère que les compétences de Turismo de Portugal et de l'ASAE et ne touche jamais à la compétence municipale de recevoir une communication préalable.

Les deux ont partiellement raison, et la description correcte est le partage plutôt qu'un vainqueur. Le dépôt revient à la câmara municipal via ePortugal. La DRT exerce en coulisse les fonctions de Turismo de Portugal. L'IRAE effectue les inspections. Choisir l'un des deux camps, c'est ainsi qu'un guide finit par dire à un lecteur de déposer son dossier auprès d'un organisme qui ne reçoit pas de dépôts, ou par lui dire que les autorités régionales sont sans rapport avec une activité que ces mêmes autorités inspectent.

Ce partage est la phrase la plus utile de cette page, et c'est aussi la phrase qu'aucune source en langue anglaise n'énonce dans son intégralité.

La règle de sécurité incendie qui est véritablement madérienne

Ici, la Région s'écarte effectivement du texte du continent, et cela a été lu au mot près. Aux termes de l'art. 4.º n.º 1, les établissements AL doivent respecter les règles de sécurité incendie du Decreto-Lei n.º 220/2008 tel qu'adapté à la Région par le Decreto Legislativo Regional n.º 11/2010/M, de 25 de junho, ainsi que le règlement technique de la Portaria n.º 1532/2008 tel qu'adapté par la Portaria n.º 29/2013, de 22 de abril.

Aux termes de l'art. 4.º n.º 2, les établissements d'une capacité de 10 utilisateurs ou moins*, source : Diário da República, Região Autónoma da Madeira, consulté le 26 août 2026 sont exemptés de ce régime. Ils doivent à la place disposer de :

• d'un extincteur et d'une couverture anti-feu accessibles aux usagers ;
• d'une trousse de premiers secours accessible aux usagers ;
• du numéro d'urgence national affiché à un endroit visible par les usagers.

Quiconque applique l'adaptation continentale des règles de sécurité incendie à un petit établissement de Madeira applique la mauvaise Portaria. Les exigences se trouvent être modestes, ce qui explique précisément pourquoi personne ne remarque l'erreur de référence avant une inspection.

Les catégories, et le plafond par bâtiment

Les catégories sont nationales. Une moradia est un bâtiment autonome à caractère unifamilial. Un apartamento est une fraction autonome d'un bâtiment, ou une partie d'un bâtiment urbain susceptible d'utilisation indépendante. Un estabelecimento de hospedagem est un établissement dont les unités d'hébergement sont des chambres ; lorsque la majorité des unités sont des dortoirs, l'établissement peut utiliser la désignation hostel, sous réserve des exigences spécifiques introduites par le Decreto-Lei n.º 63/2015. Les quartos sont des chambres situées dans la résidence permanente de l'exploitant, soumises à un plafond numérique, et ont été ajoutées par un amendement national ultérieur.

Le préambule du texte régional indique que les trois typologies d'origine ont été maintenues par le Decreto-Lei n.º 128/2014, et que chaque exploitant peut exploiter un maximum de 9 unités*, source : Diário da República, Região Autónoma da Madeira, consulté le 26 août 2026 sauf à opérer sous le régime des appartements touristiques.

La catégorie n'est pas cosmétique. Elle détermine les exigences applicables et elle détermine le coefficient fiscal, qui est fixé dans le guide des obligations et de la fiscalité.

Comment le dépôt s'effectue concrètement

L'authentification s'effectue avec la Chave Móvel Digital ou le Cartão de Cidadão. Le Balcão do Empreendedor, au sein d'ePortugal, est ensuite utilisé pour soumettre la mera comunicação prévia com prazo pour l'alojamento local à la municipalité compétente.

Le dépôt enregistre le titulaire et le NIF, l'adresse, le nom de l'établissement, la catégorie, la capacité, la date d'ouverture et un contact d'urgence, avec le téléversement des pièces justificatives. Un numéro d'enregistrement est ensuite délivré dans le Registo Nacional de Alojamento Local.

Le raisonnement à l'origine du guichet national se trouve dans le préambule même du texte régional, qui indique que la Portaria n.º 517/2008, faisant suite à la directive Services telle que transposée par le Decreto-Lei n.º 92/2010, a instauré l'enregistrement via le Balcão Único Eletrónico. La Région n'en a pas construit de parallèle, et le préambule en est la preuve.

Un titulaire sans numéro fiscal portugais ne peut engager aucune de ces démarches, voir le NIF et la règle du représentant fiscal.

Mais Habitação, et pourquoi l'argument madérien est désormais sans objet

La loi n° 56/2023 a suspendu les nouveaux enregistrements d'Alojamento Local pour les appartements et pour les établissements d'hébergement au sein d'une fraction autonome. Que cette suspension ait atteint Madeira ou non est réellement contesté, et cette page présente les deux lectures sans les trancher.

Selon la première lecture, elle s'appliquait. L'article sur la suspension indique em todo o território nacional, avec une exclusion expresse uniquement pour les territoires de l'intérieur énumérés en annexe de la Portaria n.º 208/2017, et aucune exclusion pour les Régions autonomes — alors que d'autres articles de la même loi les excluent expressément. Cette asymétrie de rédaction constitue l'argument textuel le plus solide selon lequel l'omission était délibérée, et cela est corroboré indirectement par le régime de contribution CEAL, qui prévoyait expressément que les assemblées législatives de Madeira et des Açores définissent leurs propres exclusions, ce que les Açores ont effectivement légiféré.

Selon la seconde lecture, elle ne s'appliquait pas en pratique. La suspension fonctionnait au moyen de zones de confinement municipales et de mécanismes d'opposition municipale conçus autour de la pression urbaine du continent, et les municipalités de Madeira ne les ont pas mis en œuvre, de sorte que la suspension était inopérante dans la Région, quel que soit le libellé du texte.

La première lecture est textuellement plus solide. La seconde décrit peut-être ce qui s'est réellement passé sur le plan administratif. Les sources se contredisent et cette page ne prétend pas le contraire.

Ce qui tranche la question pour quiconque agit aujourd'hui, c'est qu'aucune de ces dispositions n'est plus en vigueur nulle part. Le Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro a abrogé la suspension des nouveaux enregistrements d'Alojamento Local, la durée de cinq ans et le renouvellement obligatoire des enregistrements, la réévaluation obligatoire de 2030 des enregistrements existants, la caducité automatique des enregistrements inactifs, et l'obligation générale d'autorisation de la copropriété pour l'Alojamento Local dans une fraction résidentielle, ne conservant cette obligation que pour les hostels. La contribution extraordinaire CEAL a été abrogée séparément par le Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, avec effets rétroactifs au 31 décembre 2023.

Le différend est donc désormais historique. Il caractérise la fenêtre 2023-2024 et rien après. Ce qui a remplacé l'interdiction nationale généralisée, c'est le pouvoir municipal de restreindre au moyen d'instruments d'urbanisme locaux, exercé par chaque câmara municipal, ce qui signifie que la question à poser en 2026 concerne une municipalité, pas la Région. La municipalité dans laquelle se trouve un bien cesse donc d'être une question de code postal et devient une question de politique d'urbanisme, et comment les villes se comparent réellement mérite d'être lu en gardant cela à l'esprit.

Ce que cette page déduit plutôt qu'elle ne confirme

Aucun diplôme régional abrogeant ou remplaçant le Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M n'a été trouvé. Le fait qu'il reste en vigueur est déduit de l'absence d'un acte abrogatoire, et non confirmé par une déclaration affirmative issue d'une source récente. Comme les modifications nationales portent sur le Decreto-Lei n.º 128/2014 de base, Madeira applique le régime national actualisé par le biais de cette adaptation.

Les définitions de catégories ci-dessus n'ont pas été lues dans la version consolidée du Decreto-Lei n.º 128/2014 ; le libellé est donc rapporté plutôt que cité. L'existence des catégories ne fait aucun doute, seule la formulation l'est.

Ce sont là le genre de réserves qu'un concurrent omettrait. Elles figurent ici parce que la différence entre cette page et les autres, c'est que le lecteur peut voir exactement jusqu'où la recherche est allée.

La copropriété ne peut plus refuser, mais peut désormais s'opposer

Decreto-Lei n.º 76/2024 a supprimé l'obligation générale d'obtenir l'autorisation de la copropriété avant d'enregistrer un Alojamento Local, ne la conservant que pour les auberges. Cela n'a pas privé la copropriété de tout droit de regard. Elle a remplacé une autorisation par une opposition, et l'opposition concerne un appartement et non une maison.

Lorsque l'activité est exercée dans une fraction autonome d'un bâtiment, ou une partie de bâtiment susceptible d'usage indépendant, l'assemblée des copropriétaires peut s'y opposer. Cela nécessite une délibération motivée approuvée par plus de la moitié*, source : Diário da República, Alojamento Local dans une fraction autonome d'un immeuble, lu le 29 août 2026 du millième de l'immeuble — en fonction de la quote-part de l'immeuble, et non du nombre de propriétaires — et elle doit reposer sur des actes prouvés et répétés qui perturbent l'usage normal de l'immeuble ou qui causent des nuisances et affectent le repos des autres propriétaires. Le simple fait de ne pas aimer la location de courte durée n'est pas un motif.

La délibération ne met pas fin à l'activité par elle-même. L'assemblée demande au président de la câmara municipal territorialement compétente de statuer, et la décision revient au conseil.

Un conseil peut également rédiger son propre règlement sur l'AL, et une municipalité qui atteint 1 000*, source : Diário da República, Alojamento Local dans une fraction autonome d'un immeuble, lu le 29 août 2026 les établissements enregistrés doit décider expressément, dans un délai de douze mois, s'il exerce ce pouvoir. Un tel règlement peut — sans y être obligé — désigner un provedor do alojamento local chargé d'entendre les plaintes et d'émettre des recommandations entre résidents, exploitants et condóminos. Il n'existe pas de médiateur national, et le nombre de councils ayant utilisé ce pouvoir n'est publié nulle part. Funchal a son propre règlement AL, adopté en 2026, mais la question de savoir s'il désigne un provedor n'est pas précisée ici et reste non confirmée.

Pour quiconque choisit entre une villa et un appartement en pensant à la location, c'est toute la différence. Une maison individuelle n'a pas d'assemblée pouvant s'y opposer. Un appartement, si, et l'opposition porte sur la façon dont le logement est géré plutôt que sur l'appréciation des voisins.