Ce qu'un alojamento local doit, une fois l'enregistrement effectué

Le numéro RNAL, et l'obligation de l'afficher

Chaque établissement AL reçoit un numéro d'enregistrement au Registo Nacional de Alojamento Local, qui fait partie du Registo Nacional de Turismo tenu par Turismo de Portugal. En vertu de l'art. 17.º n.º 2 du Decreto-Lei n.º 128/2014, ce numéro doit figurer dans la publicité, dans les documents commerciaux et dans les produits dérivés.

Les établissements de Madeira figurent dans la même base de données nationale et sont consultables publiquement. Cela joue dans les deux sens : une annonce sans numéro peut être vérifiée par n'importe qui, y compris un client, un voisin et l'inspection régionale.

Le numéro de l'article est rapporté de façon cohérente dans les guides techniques de Turismo de Portugal, et le texte consolidé du Decreto-Lei n.º 128/2014 a été consulté directement pour cette page : l'art. 17.º indique que la publicité, la documentation commerciale et les produits dérivés doivent mentionner le nom ou le logo de l'établissement ainsi que son numéro d'enregistrement.

La catégorie détermine plus que le simple libellé

Moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem et quartos sont les catégories, et le choix n'est pas cosmétique. Il détermine les exigences applicables et, comme indiqué ci-dessous, le coefficient fiscal appliqué aux recettes brutes.

Ce que chaque catégorie signifie, qui reçoit le dossier d'enregistrement, et la règle de sécurité incendie propre à la Région sont détaillés dans le guide d'enregistrement et la répartition câmara/DRT.

L'assurance responsabilité civile est obligatoire, et cette page ne publie aucun minimum

En vertu de l'art. 13.º-A du Decreto-Lei n.º 128/2014, l'exploitant doit souscrire et maintenir valide une police d'assurance responsabilité civile couvrant les risques liés à l'exploitation de l'établissement, y compris les dommages causés aux clients et aux tiers.

Le montant minimal de couverture n'a été établi dans aucune source pour ce guide, et il est délibérément omis plutôt qu'estimé. Chaque guide AL en anglais cite un chiffre à ce stade. Ce chiffre a déjà varié, les assureurs s'appuient dessus, et un chiffre erroné ici serait repris par quelqu'un en train d'organiser sa couverture.

L'obligation est certaine. Le montant relève du courtier et du texte en vigueur, et c'est là l'état honnête des choses.

Le livre des réclamations, et le nom qui figure sur l'avis

Les établissements AL sont soumis au régime du livre de réclamations en vertu du Decreto-Lei n.º 156/2005, désormais sous forme électronique. Le livre physique et le livre électronique coexistent, et l'établissement doit afficher l'avis informant les clients du droit de réclamer et nommant l'autorité de contrôle compétente.

À Madeira, cette autorité est l'Inspeção Regional das Atividades Económicas, qui exerce dans la Région les compétences que l'ASAE exerce au niveau national en vertu de l'art. 2.º n.º 2 du Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M.

Un avis imprimé à partir d'un modèle continental mentionne l'ASAE. C'est la plus petite erreur possible, et elle se trouve sur le mur, à l'entrée, là où un inspecteur la lit en premier.

L'enregistrement des clients, et qui le reçoit maintenant que le SEF a disparu

Les hébergeurs doivent signaler le séjour des clients étrangers. Le système de déclaration reste le SIBA, le Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, et les établissements doivent s'enregistrer comme utilisateurs du SIBA. L'obligation sous-jacente continue de reposer sur l'art. 15.º de la Lei n.º 23/2007.

Ce qui a changé, c'est la structure de réception. Le SEF a été supprimé en 2023 par le Decreto-Lei n.º 41/2023, et la fonction d'enregistrement et de coordination du SIBA est désormais attribuée à l'UCFE, l'Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros, et non plus au SEF.

Trois réserves s'appliquent à ce paragraphe, et elles sont particulièrement importantes. La page d'aide en anglais de SIBA a été consultée directement et mentionne encore le SEF, ce qui signifie que le texte d'aide officiel est lui-même obsolète. L'attribution à l'UCFE est rapportée plutôt que confirmée sur une page consultée directement. Et une date limite de soumission est citée avec assurance dans les guides en langue anglaise ; elle n'a pas pu être confirmée à la source, donc aucune date limite n'est indiquée ici.

Une obligation dont la propre page d'aide officielle est obsolète est exactement le genre de chose qu'il convient de vérifier auprès de l'autorité compétente avant de se fier à un guide, y compris celui-ci.

Le règlement européen sur la location de courte durée, en application depuis mai 2026

Le règlement (UE) 2024/1028 relatif à la collecte et au partage de données concernant les services de location de courte durée est entré en application le 20 mai 2026. Il établit des exigences harmonisées en matière de numéro d'enregistrement et de partage de données entre les hôtes, les plateformes en ligne et les autorités publiques dans l'ensemble de l'Union, et il s'applique à Madeira en tant que territoire portugais.

La date du 20 mai 2026 a été confirmée directement à partir de l'annonce officielle de la Commission européenne concernant l'entrée en vigueur des règles. La page d'EUR-Lex consacrée au texte du règlement renvoie systématiquement une coquille vide générée côté client et n'a pas été ouverte pour cette page — la date ci-dessus repose sur la confirmation de la Commission, et non sur une lecture du texte du règlement lui-même. Il s'agit d'une information récente, directement pertinente pour toute personne exploitant une annonce sur une plateforme, et c'est l'élément de cette page le plus susceptible d'avoir évolué depuis sa rédaction.

Le régime simplifié fonctionne sur la base d'un coefficient

Les revenus de l'Alojamento Local relèvent de la catégorie B, revenus professionnels et d'entreprise, pour les besoins de l'IRS. Dans le cadre du regime simplificado, le revenu imposable correspond à un coefficient appliqué aux recettes brutes, le reste étant réputé constituer des dépenses. En vertu de l'art. 31.º n.º 1 du Código do IRS, les coefficients sont les suivants :

• 0,35*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, lu le 7 septembre 2026 pour une moradia ou un apartamento — un peu plus d'un tiers des recettes brutes est imposable, le reste étant réputé constituer des dépenses ;
• 0,50*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, lu le 7 septembre 2026 lorsqu'une moradia ou un apartamento se situe dans une área de contenção désignée ;
• 0,15*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, lu le 7 septembre 2026 pour un estabelecimento de hospedagem, y compris les hostels, qui sont traités comme une activité de type hôtelier.

La structure des dépenses réputées est l'élément qui surprend les personnes venant de juridictions où les coûts réels sont déduits. Dans le cadre du régime simplifié, ce ne sont pas les dépenses réelles qui déterminent la base imposable, mais le coefficient, que l'année ait été économique ou coûteuse.

Les coefficients ont été relevés directement sur la page de l'art. 31.º du Código do IRS. Les lettres de sous-paragraphe qui s'y trouvent ont été renumérotées au fil du temps, si bien qu'aucune lettre au-delà de celle confirmée directement (alínea a) pour le taux de 0,15) n'est affirmée ici.

Le barème IRS propre à Madeira s'applique à ce revenu

Un résident fiscal de la Région Autonome de Madeira est imposé sur le revenu imposable global selon le barème IRS propre à Madeira, qui se substitue au barème général de l'art. 68.º du Código do IRS. Le revenu AL entre dans ce calcul comme tout autre revenu de Catégorie B, si bien que la réduction régionale l'atteint.

Pour 2026, la Région a étendu le maximum 30%*, source : AT-RAM, 2026, consulté le 26 août 2026 différentiel autorisé par la Lei das Finanças das Regiões Autónomas jusqu'à la neuvième tranche IRS, ce qui signifie que la réduction atteint désormais chaque tranche de revenu au lieu de s'arrêter en cours de route. Sur la première tranche, le taux normal régional est de 8,75%*, source : AT-RAM, 2026, consulté le 26 août 2026.

C'est l'un des rares chiffres de ce site lu textuellement dans le budget régional lui-même plutôt que rapporté. Le barème de l'art. 18.º du budget régional 2026 a été lu directement, ainsi que la déclaration du préambule prolongeant le différentiel.

Ce que le barème régional ne fait pas, c'est modifier le coefficient, les droits d'enregistrement ou l'assurance. Il modifie le taux appliqué à la fin du calcul, ce qui est un avantage réel et plus modeste que ce que le marketing autour de la position fiscale de Madeira laisse habituellement entendre. La vue d'ensemble se trouve dans le régime IFICI qui a remplacé le NHR.

Si la licence survit à une vente

Depuis 2026, une inscription AL existante est transférable et ne s'éteint pas du simple fait de la vente du bien. Un acheteur peut continuer à exploiter sous l'inscription existante, sous réserve de mettre à jour les coordonnées du titulaire et de continuer à satisfaire aux exigences techniques, de sécurité et municipales.

Cela renverse une position qui a tenu environ un an. La Lei n.º 56/2023 avait rendu l'enregistrement personnel et incessible, caduc en cas de transfert du titulaire, de cessation de l'activité, de location ou autre changement d'exploitant, et de transfert de toute partie du capital social d'un titulaire personne morale, la seule exception étant la succession aux héritiers. Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro a abrogé cette construction et supprimé la caducité automatique en cas de transfert. La copropriété ne peut plus refuser l'autorisation, mais elle peut désormais s'opposer à un AL dans un appartement, et le fonctionnement de cette opposition constitue la différence décisive entre un appartement et une maison.

Entre octobre 2023 et novembre 2024, une licence AL ne comportait aucune valeur de cession. Toute personne évaluant aujourd'hui un bien immobilier sur la base de sa licence doit savoir que la valeur de cette licence résulte d'une règle datant de fin 2024, et non d'une caractéristique permanente. Le texte consolidé du Decreto-Lei n.º 128/2014 a été vérifié directement : l'art. 9.º est Cancelamento do registo, et non cette disposition, et aucun autre article numéroté du texte consolidé ne correspond à la règle personnelle/non transférable décrite ci-dessus ; il s'agissait donc très probablement d'une disposition autonome de la Lei n.º 56/2023 plutôt que d'une modification de la numérotation des articles du Decreto-Lei n.º 128/2014 lui-même. Aucun numéro d'article n'est affirmé ici.

Comment cela s'articule avec le reste d'un achat, le contrat-promesse, l'impôt de transfert selon les tranches propres à la Région, est expliqué dans comment se déroule réellement un achat.

La taxe de séjour est municipale, et aucun montant n'est publié ici

Il n'existe pas de taxe de séjour valable pour toute Madeira. La taxe est municipale, adoptée par les câmaras municipais individuelles, et elle n'existe pas dans toutes les communes de l'île.

Les montants, plafonds et exonérations sont rapportés pour plusieurs communes, et les règlements municipaux sous-jacents n'ont pas été consultés à la source pour cette page. Aucun chiffre n'y figure donc. Les onze communes doivent être vérifiées individuellement plutôt que de généraliser à partir de Funchal, ce que fait presque tout résumé en anglais sur le sujet.

Ce que cette page ne publiera pas, volontairement

Aucun taux d'occupation. Aucun tarif à la nuitée. Aucun rendement, aucune projection de ce que produit un bien sur une saison.

Ces chiffres existent sur le marché et chaque agence en a sa propre version. Ce sont des prévisions, invérifiables au moment de la publication, et c'est le moyen le plus efficace pour vendre un bien à quelqu'un qui n'a pas lu les obligations ci-dessus. Une page qui liste l'obligation d'assurance, l'avis de réclamations, le signalement des voyageurs et le coefficient, puis qui indique au lecteur ce qu'il pourrait gagner, est silencieusement passée d'une référence à un argumentaire de vente.

Les obligations sont la partie qu'un acheteur ne peut pas vérifier en une après-midi. Le revenu est la partie que personne ne peut promettre honnêtement.