Ce qu'un non-résident peut réellement emprunter au Portugal

Ce que la Banco de Portugal plafonne réellement

La recommandation macroprudentielle fondée sur l'emprunteur fixe des plafonds de ratio prêt-valeur pour les nouveaux crédits aux consommateurs :

• 90%*, source : Banco de Portugal, en vigueur depuis 2018, consolidé en 2022, lu le 8 septembre 2026 pour le crédit destiné à une résidence principale ;
• 80%*, source : Banco de Portugal, en vigueur depuis 2018, consolidé en 2022, lu le 8 septembre 2026 pour le crédit destiné à d'autres finalités ;
• 100%*, source : Banco de Portugal, en vigueur depuis 2018, consolidé en 2022, lu le 8 septembre 2026 dans des cas limités, tels qu'un bien déjà détenu par l'établissement de crédit ou détenu en leasing.

Deux éléments sur son statut doivent être énoncés avec précision. Elle s'adresse aux établissements plutôt qu'aux emprunteurs, et il s'agit d'une recommandation dans le cadre macroprudentiel plutôt que d'un maximum légal inscrit dans un contrat de crédit. Elle est en vigueur depuis 2018 et a été consolidée en 2022, ce n'est donc pas une contrainte nouvelle et elle n'est pas apparue avec l'une des récentes législations sur le logement.

Le plafond n'est pas l'offre

La recommandation est un maximum qu'un établissement ne devrait pas dépasser. Ce n'est pas un plancher, et ce n'est pas un engagement à prêter à hauteur de ce plafond. Les banques appliquent leurs propres limites internes, et pour les demandeurs qui vivent hors du Portugal, ces limites sont plus strictes.

Cette page ne publie pas de chiffre de quotité de financement pour les non-résidents. Les fourchettes qui circulent dans les articles sur l'installation au Portugal et sur les sites de courtiers ne sont publiées par aucune banque sur ses propres pages, et elles ne sont pas publiées par Banco de Portugal. Ce sont des estimations de praticiens, répétées jusqu'à paraître officielles, et elles décrivent une politique commerciale plutôt qu'une règle. Une règle peut être citée. Une politique commerciale change quand un comité de crédit décide qu'elle a changé.

Ce qui en découle n'a rien de séduisant mais c'est vrai : le seul chiffre qui compte est celui qu'un établissement nommé donne par écrit pour un demandeur nommé et un bien nommé. Tout ce qui précède n'est qu'une estimation déguisée en pourcentage.

Le droit de timbre sur le prêt est une ligne distincte du droit de timbre sur l'achat

Les opérations de crédit sont soumises au droit de timbre en vertu de la verba 17 de la Tabela Geral do Imposto do Selo, par tranches selon la durée du crédit, avec une charge distincte sur la garantie hypothécaire elle-même. La verba est la référence à retenir, et c'est là que se situe la charge.

Les pourcentages par tranche habituellement cités pour le crédit immobilier ne sont pas indiqués ici, car ils n'ont pas été relevés directement dans la table pour cette page. La charge côté achat relève d'une verba différente et est confirmée : droit de timbre de 0,8%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 sur l'acquisition, calculé sur la même base imposable que le droit de mutation. Le reste du calcul du jour de l'acte se trouve dans ce que coûte l'achat à Madeira, et les droits de mutation eux-mêmes, qui pour un acheteur non résident fiscal au Portugal correspondent à un taux fixe sur le logement plutôt qu'aux tranches de Madeira, à le guide de l'IMT.

Les frais de dossier bancaires, les frais d'évaluation et le coût des assurances exigées sont d'ordre commercial et varient selon le prêteur. Ils sont communiqués sur devis, non publiés, et aucun chiffre à leur sujet ne figure non plus sur ce site.

Le compte et le dossier viennent avant le prêt

L'ouverture du compte est l'étape où une demande de non-résident ralentit généralement, et la raison en est le régime de lutte contre le blanchiment de capitaux plutôt que la décision de crédit. En vertu de la Lei n.º 83/2017, la banque doit identifier et vérifier le client. Pour une personne physique, les éléments d'identification légaux comprennent le nom complet, la date de naissance et la nationalité, le type, le numéro, la validité et l'autorité de délivrance du document d'identité, ainsi que le numéro d'identification fiscale ou son équivalent étranger.

En pratique, un non-résident doit fournir un passeport valide, un numéro fiscal portugais, un justificatif de domicile dans son pays d'origine daté de moins de trois mois, et une preuve de revenus ou d'origine des fonds. Ce dernier élément ne figure sur aucune liste légale. Il découle de l'obligation de vigilance fondée sur le risque, ce qui explique pourquoi deux demandeurs peuvent se voir réclamer des documents visiblement différents sans qu'aucune des deux banques ne soit incohérente.

L'Aviso spécifique du Banco de Portugal régissant actuellement l'identification des clients et la vigilance n'a pas été identifié à la source pour cette page, il n'est donc pas cité par son numéro. Les étapes elles-mêmes se trouvent dans l'ouverture d'un compte bancaire portugais, et le numéro fiscal qui précède tout, dans l'obtention d'un NIF.

Ce que l'hypothèque change le jour de l'acte

Le transfert lui-même s'établit de la même façon avec ou sans prêt : par acte public devant notaire, ou par document privé authentifié. Ce que l'hypothèque ajoute, c'est un second enregistrement, celui de la charge, en plus de l'enregistrement de l'acquisition, ainsi que la radiation de toute charge antérieure que le vendeur règle avec le produit de la vente.

Tout cela peut être traité ensemble à un guichet Casa Pronta, qui est la voie habituelle lorsqu'un prêt est en jeu. La séquence autour de ces étapes ne change pas, et elle est exposée dans le guide d'achat étape par étape.