Cada valor que sai da conta no dia da escritura

As duas linhas fixadas por lei

IMT, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis. É a variável dominante em quase todas as compras. Os imóveis na Região Autónoma da Madeira são avaliados segundo tabelas de escalões distintas das do continente, que a Autoridade Tributária publica como Tabelas IV, V e VI. Para uma residência própria e permanente o imposto é nulo até €132 933*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026, e sobe por escalão marginal acima desse valor.

Imposto do Selo sobre a aquisição. Imposto do Selo de 0,8%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 é cobrado sobre a aquisição onerosa da propriedade de imóveis, sobre a mesma base tributável do IMT, ao abrigo da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Aplica-se na Madeira nos mesmos termos que no continente. Não existe qualquer redução regional desta verba, o que convém dizer com clareza, porque as reduções regionais que de facto existem na Madeira, em sede de IRS, acabam por ser generalizadas em afirmações sobre impostos sobre imóveis que não são verdadeiras.

O imposto é cobrado sobre o valor mais elevado entre o preço e o valor patrimonial

Nos termos do artigo 12.º do Código do IMT, o valor tributável é o mais elevado entre o preço do contrato e o valor patrimonial tributário, o valor patrimonial registado na caderneta predial. Ambos os impostos acima são calculados sobre esse valor.

A consequência prática é a que ninguém que vende um imóvel refere de livre vontade. Quando um vendedor propõe inscrever um preço mais baixo na escritura, o imposto não desce, porque o valor patrimonial estabelece um limite mínimo. Quando um imóvel antigo foi recentemente reavaliado, o valor patrimonial pode situar-se acima do que o mercado está a pagar, e o imposto é cobrado sobre o valor mais elevado de qualquer forma. A caderneta predial vale, por isso, a pena ser lida antes de uma proposta, não depois.

Qual tabela do IMT se aplica é determinado pela utilização, salvo se o comprador não for residente fiscal

Desde 25 de maio de 2026*, fonte: Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026, consultado em 27 de agosto de 2026 a primeira questão não é qual a tabela, mas sim se o comprador é residente fiscal em Portugal. Se não for, e o imóvel for habitação, o artigo 17.º do Código do IMT cobra uma taxa fixa 7,5%*, fonte: Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026, consultado em 27 de agosto de 2026 e as tabelas abaixo não se aplicam de todo. Está previsto em o guia do IMT na Madeira, juntamente com as duas formas de reclamar a diferença posteriormente. O que se segue é a posição para um comprador que seja residente fiscal aqui.

Para esse comprador, a nacionalidade não determina a tabela, e também nada mais sobre ele o faz, por si só. O que a determina é aquilo a que o imóvel se destinará.

• Residência própria e permanente (Tabela IV). Nulo até €132 933*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026, depois escalões marginais.
• Primeira habitação própria e permanente, comprador com trinta e cinco anos ou menos (Tabela V). Nulo até €413 174*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026.
• Habitação que não seja residência própria e permanente (Tabela VI). Cobrado a partir do primeiro euro a 1%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026, sem escalão isento na base.

Uma casa de férias, uma segunda habitação e um imóvel comprado para arrendar situam-se todos na terceira linha, seja quem for o comprador e onde quer que viva. É por isso que o simpático escalão isento tantas vezes não se aplica à compra em causa: pertence à primeira linha acima, não à terceira. As tabelas completas, e o instrumento legal que lhes deu origem, estão em o guia do IMT na Madeira.

Fora da habitação as taxas são fixas: 5%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 sobre terrenos rústicos, e 6,5%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 sobre outros imóveis urbanos e outras aquisições onerosas. No topo das tabelas de habitação a estrutura marginal também cessa: acima de €1 438 566*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 a totalidade do valor é tributada a uma taxa fixa de 7,5%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026.

Qual destas taxas tem uma tabela publicada, e qual não tem nenhuma

As taxas de registo, o preço do pacote Casa Pronta, os emolumentos notariais e os honorários jurídicos surgem todos em guias de língua inglesa como valores em euros apresentados com convicção, mas não são todos o mesmo tipo de número. O Casa Pronta tem uma tabela publicada. Os emolumentos notariais privados e os honorários jurídicos não têm, e os valores citados para estes remontam a material de profissionais, e não a qualquer regra publicada.

Os valores do registo e do Casa Pronta são fixados pelo Instituto dos Registos e do Notariado, e publicados pelo Ministério da Justiça. Foram agora consultados na fonte. O Casa Pronta cobra em função do número de atos de registo, e não da compra: €375*, fonte: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Um único ato de registo (ex.: aquisição ou hipoteca), consultado a 28 de agosto de 2026 para um único ato, e €700*, fonte: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Mais do que um ato de registo (ex.: compra e venda com financiamento bancário em que são praticados vários registos), consultado a 28 de agosto de 2026 quando há mais do que um — que é o caso de uma compra com financiamento bancário, porque a aquisição e a hipoteca são registadas separadamente. Cada imóvel adicional no mesmo processo acrescenta €50*, fonte: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Por cada prédio adicional, consultado a 28 de agosto de 2026- O registo está incluído nesse encargo e não é faturado novamente.

Os honorários jurídicos não têm qualquer tabela legal. O trabalho de conveyancing em Portugal é cobrado por acordo livre, pelo que qualquer intervalo apresentado como padrão é uma descrição de um mercado, não de uma regra, e varia com a firma, a língua do serviço e a complexidade do título.

Um crédito hipotecário adiciona uma linha ao empréstimo, não à compra

As operações de crédito estão sujeitas a Imposto do Selo nos termos da verba 17 da Tabela Geral do Imposto do Selo, escalonado pelo prazo do crédito, com um encargo separado sobre a própria garantia hipotecária. A verba é a correta. As percentagens dos escalões habitualmente citadas para o crédito à habitação não foram lidas na tabela para esta página, pelo que não são impressas, e o mesmo se aplica às comissões bancárias de abertura de processo e de avaliação, que são comerciais e variam por banco.

O que o Banco de Portugal publica efetivamente é o limite máximo de loan-to-value, e o que os bancos oferecem de facto a um não residente é uma questão diferente sem resposta publicada. Ambas são abordadas em hipotecas para não residentes.

Porque é que o total surpreende as pessoas

Três fatores, nenhum dos quais é a percentagem em destaque.

O primeiro é a tabela. Um comprador que lê sobre uma faixa isenta generosa, e depois compra uma casa onde não vai residir permanentemente, cai numa tabela que cobra desde o primeiro euro.

O segundo é a base. O imposto é cobrado sobre o valor patrimonial quando este excede o preço, pelo que o número no contrato nem sempre é o número sobre o qual o imposto é calculado.

O terceiro é o salto no topo. As tabelas da habitação são progressivas no meio e planas no topo, pelo que ultrapassar €1 438 566*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 transfere toda a aquisição para uma taxa fixa 7,5%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 em vez de tributar apenas o excesso.

Nenhuma percentagem única para o total aparece nesta página. Duas das suas componentes não podem ser confirmadas numa tabela publicada, e um intervalo construído em parte com valores confirmados e em parte com valores de blogues é, no fim, um valor de blogue.