Comprar imóvel na Madeira, passo a passo

A ordem em que realmente acontece

1. Um NIF português para cada comprador mencionado na escritura.
2. Pesquisa, visita e verificação da documentação do imóvel específico.
3. Contrato-promessa de compra e venda, com o sinal.
4. Escritura pública perante notário, ou documento particular autenticado.
5. Registo na Conservatória do Registo Predial, com as declarações fiscais associadas.

As últimas três podem ser feitas numa única sessão num balcão Casa Pronta, onde a venda, os registos e as obrigações fiscais associadas são concluídos em conjunto. A compressão é administrativa. Não altera aquilo a que cada etapa compromete as partes.

O NIF, e a regra do representante fiscal que mudou

É necessário um NIF português antes de uma compra, de uma conta bancária ou de um contrato de serviços. É emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, e um não residente pode ser registado com um endereço estrangeiro, caso em que o registo o identifica como não residente. Os procedimentos estão descritos em o guia para obter um NIF, e o relato que se segue em abrir uma conta bancária portuguesa.

A obrigatoriedade de representante fiscal mudou em julho de 2022, e um texto escrito antes dessa data dá a resposta contrária. Esta é a regra tal como está atualmente em vigor. O Decreto-Lei n.º 44/2022 alterou o artigo 19.º da Lei Geral Tributária de modo que a obrigação de nomear um representante deixa de se aplicar aos contribuintes que aderem a um dos canais de notificação desmaterializados: o serviço público de notificações eletrónicas associado à Morada Única Digital, o regime de notificações e citações eletrónicas no Portal das Finanças, ou a caixa postal eletrónica.

Há mais dois pontos que são frequentemente mal transmitidos. Primeiro, a mera atribuição de um número de contribuinte a um não residente com endereço num país terceiro não desencadeia, por si só, a obrigação. Esta surge quando existe uma relação tributária, que a titularidade de um imóvel em Portugal cria. Segundo, para os contribuintes residentes fora da UE ou do EEE, o cancelamento da adesão ao canal de notificação eletrónica só produz efeitos depois de um representante fiscal ter sido previamente designado. O representante não pode simplesmente ser dispensado depois de o canal eletrónico ser desligado.

Onde as fontes divergem

Material mais antigo de profissionais situa a dispensa no artigo 19.º, números 8 e 10, da Lei Geral Tributária. Leituras do texto consolidado após o Decreto-Lei n.º 44/2022 situam-na nos números 14, 15 e 16. Estas duas versões divergem, e o texto consolidado da LGT não foi consultado diretamente para o esclarecer aqui. O conteúdo da regra não está em causa. Apenas a numeração dos números está.

O agente, e a palavra que não é uma licença

A mediação imobiliária em Portugal exige uma licença, a AMI, emitida pelo IMPIC e registada num registo público. Está associada à empresa de mediação — uma sociedade ou um empresário em nome individual — e não à pessoa que mostra a casa. Um angariador imobiliário procura imóveis e clientes para uma empresa licenciada, não possui AMI própria e não pode mediar de forma independente.

A pesquisa no registo demora cerca de um minuto e está descrita em como verificar se um agente imobiliário está licenciado. A verificação não custa nada, e deve ser feita antes de existir um sinal, e não depois.

Os documentos que determinam se um imóvel pode ou não ser vendido

Caderneta predial urbana

O extrato do registo fiscal do imóvel, emitido pela Autoridade Tributária. Contém a descrição, o número do artigo na matriz, o proprietário registado, e o valor patrimonial tributário. Este último valor é relevante no dia da escritura, porque o imposto de transmissão é cobrado sobre o valor mais alto entre o preço do contrato e o VPT.

Licença de utilização

A licença de utilização certifica que o edifício pode ser legalmente ocupado para o fim declarado, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação. Os edifícios concluídos antes de 7 de agosto de 1951*, fonte: Diário da República, edifícios concluídos antes da data, consultado a 26 de agosto de 2026 são tratados como não exigindo uma, porque não existia então tal exigência de licenciamento; numa venda isso é normalmente comprovado por uma certidão da câmara municipal em vez de uma licença. Um imóvel comercializado como habitação mas licenciado para outro uso é um defeito comum, e é nesta fase que isso vem à tona.

Certificado energético

É necessário um certificado energético em todas as fases da transação, incluindo a comercialização e publicidade, o contrato-promessa e a escritura, sujeito às isenções legais. Os certificados são emitidos por peritos qualificados através do portal SCE, e o sistema de certificação é gerido pela ADENE.

Ficha técnica da habitação

Uma ficha técnica dos materiais, sistemas e características construtivas de uma habitação. Aplica-se a habitações construídas ou substancialmente reconstruídas a partir das datas fixadas no diploma, o que na prática significa imóveis novos e imóveis profundamente remodelados. As casas mais antigas que não tiveram obras qualificantes são normalmente vendidas sem ela, e a sua ausência numa casa antiga não constitui, por si só, um defeito.

É no contrato-promessa que o dinheiro fica comprometido

O contrato-promessa de compra e venda vincula ambas as partes à realização da venda posterior. Para prédios urbanos e frações autónomas, o regime especial exige um documento escrito, o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação notarial da existência da licença de utilização ou da licença de construção. O depósito entregue nesse momento é o sinal, e não é uma taxa de reserva.

Nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, se a parte que prestou o sinal não cumprir por culpa sua, a outra parte pode fazer sua a quantia entregue. Se o incumprimento for da parte que o recebeu, a parte que pagou pode exigir o dobro do sinal*, fonte: Diário da República, arts. 442, 755 e 830, consultado a 26 de agosto de 2026, ou, quando a coisa já tiver sido entregue, o seu valor ao tempo do incumprimento. A alternativa é recorrer à execução específica ao abrigo do artigo 830.

Essa alternativa é mais forte do que o sinal em dobro, por si só, sugeriria. Nos termos do artigo 830.º, n.º 3, nas promessas relativas à transmissão de direito real sobre edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir, o direito à execução específica não pode ser excluído pelas partes, mesmo quando o contrato contenha sinal ou cláusula penal. Um vendedor que assine um contrato-promessa sobre um apartamento na Madeira e depois encontre uma proposta melhor não se pode desobrigar dele devolvendo o sinal em dobro, se o promitente-comprador preferir ficar com o apartamento. O promitente-comprador detém ainda um direito de retenção nos termos do artigo 755.º, n.º 1, alínea f).

Dia da escritura: escritura ou documento particular autenticado

A transmissão pode ser titulada de duas formas. Ou por escritura pública perante notário, ou por documento particular autenticado, elaborado e autenticado por advogado, solicitador ou conservador. O Decreto-Lei n.º 116/2008 introduziu a segunda via, e ambas têm o mesmo efeito para efeitos de registo predial. Não existe uma tabela de honorários fixada por lei para os serviços de transmissão de imóveis em Portugal; os honorários são livremente acordados entre as partes e os seus consultores.

O Casa Pronta é a alternativa integrada: um procedimento realizado nas conservatórias, no âmbito do qual a venda, os registos associados de aquisição, hipoteca e cancelamento de ónus anteriores, e as obrigações fiscais relacionadas são tratados num único balcão, numa só sessão. O que cada uma dessas rubricas custa, e quais delas podem ser confirmadas numa tabela publicada, está indicado em quanto custa comprar na Madeira.

O IMT e o imposto do selo são liquidados no âmbito da transação. Na Madeira, o IMT é calculado com base em tabelas de escalões regionais e não nas tabelas do continente, o que é o erro mais comum na cobertura em língua inglesa sobre a ilha. Há uma segunda parte nesta questão: quando o comprador não é residente fiscal em Portugal, aplica-se antes uma taxa fixa sobre habitação e as tabelas não determinam o valor a pagar. O guia do IMT estabelece a taxa, a via de residência de dois anos e a via de arrendamento.

É o registo que torna o imóvel seu perante todos

Os factos sujeitos a registo obrigatório devem ser registados. Nos termos do artigo 8.º-B do Código do Registo Predial, o dever de promover o registo recai sobre a entidade que outorgou a escritura, autenticou o documento particular ou reconheceu as assinaturas e, na falta da sua intervenção, sobre o comprador. Nos termos do artigo 8.º-C, o registo deve ser solicitado no prazo de 30 dias*, fonte: Diário da República, O prazo para solicitar o registo após a escritura, consultado a 29 de agosto de 2026 a contar da data em que o facto foi titulado.

O registo é o que torna a aquisição eficaz perante terceiros, e fixa a prioridade. Não afeta a validade entre comprador e vendedor. Uma compra não registada continua a ser uma compra entre essas duas partes, e praticamente inútil perante qualquer outra pessoa com uma pretensão concorrente sobre o mesmo imóvel.

Se o imóvel já estiver a funcionar como Alojamento Local

Isto mudou duas vezes em catorze meses, pelo que, neste tema, é a data da fonte que determina se está correta. Tanto a posição substituída como a que está atualmente em vigor são apresentadas aqui, com o diploma respetivo para cada uma. A Lei n.º 56/2023 tornou o registo de Alojamento Local pessoal e intransmissível, caducando com a transmissão do titular, com a cessação da exploração, com o arrendamento, com qualquer mudança de operador, e com a transmissão de qualquer parte do capital social de um titular coletivo, sendo a sucessão por herdeiros a única exceção. Durante esse período, o registo associado a um imóvel na Madeira não tinha qualquer valor de transmissão.

O Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou essa construção. Desde novembro de 2024*, fonte: Diário da República, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 o registo deixou de ser caracterizado como pessoal e intransmissível, e já não caduca apenas porque o imóvel é vendido. Um comprador pode continuar a operar ao abrigo do registo existente, sujeito à atualização dos dados do titular e à continuação do cumprimento dos requisitos técnicos, de segurança e municipais. O artigo preciso do Decreto-Lei n.º 128/2014 consolidado que agora contempla isto, referido como artigo 9, não foi consultado na fonte para esta página. O que o registo implica na Madeira em concreto, onde os organismos regionais detêm competências que a nível nacional se situam noutro lugar, está em o guia de Alojamento Local.