Kupno nieruchomości na Maderze, krok po kroku

Kolejność, w jakiej to się faktycznie odbywa

1. Portugalski numer podatkowy dla każdego kupującego wskazanego w akcie notarialnym.
2. Wyszukanie, oględziny i sprawdzenie dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości.
3. Contrato-promessa de compra e venda, wraz z zadatkiem.
4. Escritura pública przed notariuszem albo uwierzytelniony dokument prywatny.
5. Wpis do Registo Predial wraz z powiązanymi zgłoszeniami podatkowymi.

Ostatnie trzy etapy mogą zostać połączone w jedno spotkanie w punkcie Casa Pronta, gdzie sprzedaż, wpisy do rejestrów i powiązane obowiązki podatkowe są realizowane razem. To połączenie ma charakter administracyjny. Nie zmienia ono tego, do czego zobowiązuje strony każdy z etapów.

Numer podatkowy i zmieniona zasada dotycząca przedstawiciela podatkowego

Portugalski numer podatkowy jest wymagany przed dokonaniem zakupu, otwarciem rachunku bankowego lub zawarciem umowy na media. Wydaje go Autoridade Tributária e Aduaneira, a nierezydent może zostać zarejestrowany pod adresem zagranicznym, w którym to przypadku rejestr odnotowuje go jako nierezydenta. Mechanika tego procesu jest opisana w przewodniku po uzyskaniu NIF, a kolejny krok opisano w otwieraniu portugalskiego rachunku bankowego.

Wymóg dotyczący przedstawiciela podatkowego zmienił się w lipcu 2022 roku, a opis napisany wcześniej podaje odpowiedź odwrotną. To jest reguła obowiązująca obecnie. Decreto-Lei n.º 44/2022 zmieniło artykuł 19 Lei Geral Tributária w ten sposób, że obowiązek wyznaczenia przedstawiciela nie dotyczy podatników, którzy przystąpili do jednego z zdematerializowanych kanałów powiadomień: publicznej elektronicznej usługi powiadomień powiązanej z Morada Única Digital, systemu powiadomień i wezwań elektronicznych na Portal das Finanças, lub caixa postal eletrónica.

Regularnie błędnie przedstawia się jeszcze dwie kwestie. Po pierwsze, samo nadanie numeru podatkowego nierezydentowi z adresem w kraju trzecim nie powoduje samo w sobie powstania tego obowiązku. Powstaje on dopiero wtedy, gdy istnieje stosunek podatkowy, który powstaje w wyniku posiadania nieruchomości w Portugalii. Po drugie, w przypadku podatników mających miejsce zamieszkania poza UE lub EOG, rezygnacja z kanału powiadomień elektronicznych wywołuje skutek dopiero wtedy, gdy wcześniej wyznaczono przedstawiciela podatkowego. Przedstawiciela nie można po prostu odwołać po wyłączeniu kanału elektronicznego.

Tam, gdzie źródła są sprzeczne

Starsze materiały branżowe umiejscawiają zwolnienie w artykule 19, ustępach 8 i 10, Lei Geral Tributária. Odczyty tekstu skonsolidowanego po Decreto-Lei n.º 44/2022 umiejscawiają je w ustępach 14, 15 i 16. Te dwa ujęcia są ze sobą sprzeczne, a skonsolidowany tekst LGT nie został tu bezpośrednio sprawdzony w celu rozstrzygnięcia tej kwestii. Istota zasady nie budzi wątpliwości. Sporna jest wyłącznie numeracja ustępów.

Pośrednik i słowo, które nie jest licencją

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w Portugalii wymaga licencji AMI, wydawanej przez IMPIC i wpisanej do rejestru publicznego. Licencja ta jest przypisana do podmiotu prowadzącego pośrednictwo — spółki lub jednoosobowej działalności gospodarczej — a nie do osoby prezentującej dom. Angariador imobiliário pozyskuje oferty i klientów dla licencjonowanej firmy, nie posiada własnej licencji AMI i nie może pośredniczyć samodzielnie.

Wyszukanie w rejestrze zajmuje około minuty i jest opisane w jak sprawdzić, czy agent nieruchomości posiada licencję. Sprawdzenie nic nie kosztuje i należy je wykonać przed wpłatą zadatku, a nie po niej.

Dokumenty, które decydują o tym, czy nieruchomość w ogóle może zostać sprzedana

Caderneta predial urbana

Wyciąg z rejestru podatkowego nieruchomości, wydawany przez Autoridade Tributária. Zawiera opis, numer artykułu w matriz, zarejestrowanego właściciela oraz valor patrimonial tributário. Ta ostatnia wartość ma znaczenie w dniu podpisania aktu notarialnego, ponieważ podatek od przeniesienia własności naliczany jest od wyższej z kwot: ceny z umowy albo VPT.

Licenca de utilizacao

Licencja użytkowania zaświadcza, że budynek może być zgodnie z prawem użytkowany zgodnie z deklarowanym przeznaczeniem, na podstawie Regime Juridico da Urbanizacao e da Edificacao. Budynki ukończone przed 7 sierpnia 1951*, źródło: Diário da República, budynki ukończone przed tą datą, dostęp 26 sierpnia 2026 są traktowane jako niewymagające go, ponieważ wówczas nie istniał taki wymóg licencyjny; w transakcji sprzedaży, którą zwykle potwierdza zaświadczenie z urzędu gminy, a nie licencja. Nieruchomość reklamowana jako mieszkalna, lecz posiadająca licencję na inne przeznaczenie, to częsta wada, i to na tym etapie ona wychodzi na jaw.

Certyfikat energetyczny

Certyfikat energetyczny jest wymagany na każdym etapie transakcji, w tym podczas marketingu i reklamy, przy zawieraniu umowy przedwstępnej oraz przy akcie notarialnym, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków. Certyfikaty są wydawane przez uprawnionych ekspertów poprzez portal SCE, a system certyfikacji jest zarządzany przez ADENE.

Karta techniczna budynku mieszkalnego

Karta zawierająca informacje o materiałach, systemach i charakterystyce budowlanej budynku mieszkalnego. Obejmuje ona budynki wybudowane lub w istotnym zakresie przebudowane od dat określonych w akcie prawnym, co w praktyce oznacza nowe budownictwo oraz nieruchomości poddane głębokiej przebudowie. Starsze domy, w których nie przeprowadzono kwalifikujących się prac, są zwykle sprzedawane bez takiej karty, a jej brak w starym domu nie jest sam w sobie wadą.

Umowa przedwstępna to moment, w którym pieniądze zostają zaangażowane

Contrato-promessa de compra e venda zobowiązuje obie strony do zawarcia późniejszej umowy sprzedaży. W przypadku budynków miejskich i samodzielnych lokali specjalny system wymaga formy pisemnej, osobistego poświadczenia podpisów oraz notarialnego potwierdzenia istnienia licencji użytkowania lub licencji budowlanej. Zadatek przekazywany wraz z nią to sinal i nie jest opłatą rezerwacyjną.

Zgodnie z art. 442 ust. 2 Código Civil, jeżeli strona, która wpłaciła zadatek, nie wykona zobowiązania z własnej winy, druga strona może zachować to, co zostało jej przekazane. Jeżeli niewykonanie zobowiązania obciąża stronę, która zadatek otrzymała, strona, która go wpłaciła, może żądać dwukrotność sinal*, źródło: Diário da República, art. 442, 755 i 830, dostęp 26 sierpnia 2026, lub, jeśli rzecz została już przekazana, jej wartości w chwili zwłoki. Alternatywą jest dochodzenie wykonania w naturze na podstawie art. 830.

Ta alternatywa jest silniejsza, niż sugerowałby sam podwojony zadatek. Zgodnie z artykułem 830, paragraf 3, w przyrzeczeniach dotyczących przeniesienia prawa rzeczowego do budynku lub samodzielnej części już wybudowanej, w trakcie budowy lub dopiero do wybudowania, prawo do wykonania w naturze nie może zostać wyłączone przez strony, nawet jeśli umowa zawiera sinal lub karę umowną. Sprzedający, który podpisuje umowę przedwstępną dotyczącą mieszkania na Maderze, a następnie znajduje lepszą ofertę, nie może się z niej wykupić, oddając podwojony zadatek, jeśli przyrzeczony nabywca woli otrzymać mieszkanie. Przyrzeczony nabywca dysponuje również prawem zatrzymania na podstawie artykułu 755, paragraf 1, litera f).

Dzień podpisania aktu: akt notarialny albo uwierzytelniony dokument prywatny

Przeniesienie własności może zostać usankcjonowane w jeden z dwóch sposobów. Albo w formie aktu notarialnego przed notariuszem, albo w formie uwierzytelnionego dokumentu prywatnego, sporządzonego i uwierzytelnionego przez adwokata, solicitador lub urzędnika rejestrowego. Decreto-Lei n.º 116/2008 wprowadził drugą z tych ścieżek, a obie mają ten sam skutek dla celów rejestru nieruchomości. W Portugalii nie istnieje ustawowa tabela opłat za obsługę transakcji; honoraria są swobodnie ustalane między stronami a ich doradcami.

Casa Pronta to zintegrowana alternatywa: procedura realizowana w urzędach rejestrowych, w ramach której sprzedaż, powiązane wpisy nabycia, hipoteki oraz wykreślenia wcześniejszych obciążeń, a także związane z tym obowiązki podatkowe, są obsługiwane przy jednym stanowisku w trakcie jednej sesji. To, ile kosztuje każda z tych pozycji i którą z nich można odnieść do opublikowanego cennika, przedstawiono w ile kosztuje zakup na Maderze.

Podatek od przeniesienia własności oraz opłata skarbowa są rozliczane w ramach transakcji. Na Madeirze podatek od przeniesienia własności jest obliczany według regionalnych tabel progowych, a nie tabel obowiązujących na kontynencie, co jest najczęstszym błędem w anglojęzycznych opracowaniach dotyczących wyspy. Jest jeszcze druga część tej kwestii: jeśli kupujący nie jest rezydentem podatkowym w Portugalii, zastosowanie ma stawka ryczałtowa dla nieruchomości mieszkalnych, a same tabele w ogóle nie decydują o wysokości podatku. Przewodnik po IMT określa stawkę, ścieżkę dwuletniej rezydencji oraz ścieżkę najmu.

Dopiero wpis do rejestru czyni nieruchomość Pana/Pani własnością wobec wszystkich innych osób

Fakty podlegające obowiązkowej rejestracji muszą zostać zarejestrowane. Zgodnie z art. 8-B Codigo do Registo Predial obowiązek zainicjowania rejestracji spoczywa na podmiocie, który sporządził akt notarialny, uwierzytelnił dokument prywatny lub potwierdził podpisy, a w przypadku braku takiego działania — na kupującym. Zgodnie z art. 8-C rejestracja musi zostać złożona w terminie 30 dni*, źródło: Diário da República, Termin na złożenie wniosku o rejestrację po akcie notarialnym, odczytano 29 sierpnia 2026 od dnia, w którym dany fakt został potwierdzony dokumentem.

Wpis do rejestru jest tym, co czyni nabycie skuteczne wobec osób trzecich, i to on ustala pierwszeństwo. Nie wpływa on na ważność między kupującym a sprzedającym. Niezarejestrowany zakup jest wciąż zakupem między tymi dwiema stronami, ale jest praktycznie bezużyteczny wobec kogokolwiek innego z konkurencyjnym roszczeniem do tej samej nieruchomości.

Jeśli nieruchomość już funkcjonuje jako Alojamento Local

To zmieniło się dwukrotnie w ciągu czternastu miesięcy, dlatego w tej sprawie o poprawności decyduje data źródła. Przedstawiono tu zarówno stanowisko już nieobowiązujące, jak i to obowiązujące obecnie, wraz z aktem prawnym dla każdego z nich. Lei n.º 56/2023 uczyniła rejestrację Alojamento Local osobistą i niezbywalną, wygasającą w przypadku przeniesienia posiadacza, zakończenia działalności, wynajmu, jakiejkolwiek zmiany operatora oraz przeniesienia jakiejkolwiek części kapitału zakładowego posiadacza będącego spółką, z jedynym wyjątkiem w postaci dziedziczenia przez spadkobierców. W tym okresie rejestracja przypisana do nieruchomości na Madeira nie miała żadnej wartości przy przeniesieniu.

Decreto-Lei n.º 76/2024 uchyliło tę konstrukcję. Od Listopad 2024*, źródło: Diário da República, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 rejestracja nie jest już określana jako osobista i niezbywalna i nie wygasa już wyłącznie z powodu sprzedaży nieruchomości. Kupujący może kontynuować działalność na podstawie istniejącej rejestracji, z zastrzeżeniem aktualizacji danych posiadacza i dalszego spełniania wymogów technicznych, bezpieczeństwa i gminnych. Dokładny artykuł skonsolidowanego Decreto-Lei n.º 128/2014, który obecnie to regulacje, zgłaszany jako artykuł 9, nie został zweryfikowany u źródła na potrzeby tej strony. To, co rejestracja oznacza konkretnie na Madeirze, gdzie organy regionalne posiadają kompetencje, które gdzie indziej znajdują się na poziomie krajowym, opisano w przewodniku po Alojamento Local.