Co nierezydent może faktycznie pożyczyć w Portugalii

Co faktycznie ogranicza Banco de Portugal

Zalecenie makroostrożnościowe dotyczące kredytobiorców ustala limity wskaźnika loan-to-value dla nowych kredytów udzielanych konsumentom:

• 90%*, źródło: Banco de Portugal, obowiązuje od 2018 r., tekst skonsolidowany z 2022 r., odczytano 8 września 2026 r. w przypadku kredytu na stałe miejsce zamieszkania;
• 80%*, źródło: Banco de Portugal, obowiązuje od 2018 r., tekst skonsolidowany z 2022 r., odczytano 8 września 2026 r. w przypadku kredytu na inne cele;
• 100%*, źródło: Banco de Portugal, obowiązuje od 2018 r., tekst skonsolidowany z 2022 r., odczytano 8 września 2026 r. w ograniczonych przypadkach, takich jak nieruchomość już należąca do instytucji kredytowej lub będąca przedmiotem leasingu.

Dwie kwestie dotyczące jego statusu wymagają precyzyjnego określenia. Jest ono adresowane do instytucji, a nie do kredytobiorców, i jest zaleceniem w ramach polityki makroostrożnościowej, a nie ustawowym maksimum zapisanym w umowie kredytowej. Obowiązuje od 2018 r. i zostało skonsolidowane w 2022 r., więc nie jest to nowe ograniczenie i nie zostało wprowadzone wraz z żadną z niedawnych ustaw dotyczących mieszkalnictwa.

Limit nie jest ofertą

Zalecenie stanowi maksimum, którego instytucja nie powinna przekraczać. Nie jest to minimum, ani zobowiązanie do udzielenia kredytu w pobliżu tej wartości. Banki stosują własne wewnętrzne limity, a dla wnioskodawców mieszkających poza Portugalią limity te są bardziej restrykcyjne.

Ta strona nie podaje wskaźnika LTV dla nierezydentów. Przedziały, które pojawiają się w artykułach o przeprowadzce oraz na stronach pośredników, nie są publikowane przez żaden bank na jego własnych stronach ani przez Banco de Portugal. Są to szacunki praktyków, powtarzane, aż zaczynają wyglądać na oficjalne, i opisują one politykę handlową, a nie przepis prawa. Przepis prawa można zacytować. Polityka handlowa zmienia się, gdy zdecyduje o tym komitet kredytowy.

Wynika z tego wniosek mało efektowny, lecz prawdziwy: jedyna liczba, która ma jakiekolwiek znaczenie, to ta, którą konkretna instytucja poda na piśmie dla konkretnego wnioskodawcy i konkretnej nieruchomości. Wszystko wcześniejsze jest jedynie domysłem przebranym za procent.

Opłata skarbowa od kredytu to odrębna pozycja od opłaty skarbowej od zakupu

Operacje kredytowe podlegają opłacie skarbowej na podstawie verba 17 Tabela Geral do Imposto do Selo, zróżnicowanej według okresu kredytowania, z odrębną opłatą od samego zabezpieczenia hipotecznego. Verba jest właściwym odniesieniem i to tam znajduje się ta opłata.

Przedziały procentowe zwykle podawane dla kredytu mieszkaniowego nie są tu przytoczone, ponieważ nie zostały odczytane bezpośrednio z tabeli na potrzeby tej strony. Opłata po stronie zakupu to inna verba i jest potwierdzona: opłata skarbowa w wysokości 0,8%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 od nabycia, naliczana od tej samej podstawy opodatkowania co podatek od przeniesienia własności. Reszta rachunku z dnia podpisania aktu notarialnego znajduje się w ile kosztuje zakup na Maderze, oraz sam podatek od przeniesienia własności, który dla kupującego niebędącego rezydentem podatkowym w Portugalii jest stawką ryczałtową dla nieruchomości mieszkalnych, a nie progami obowiązującymi na Madeirze, w przewodniku po IMT.

Opłaty bankowe za przygotowanie kredytu, opłaty za wycenę oraz koszt wymaganych ubezpieczeń mają charakter handlowy i różnią się w zależności od kredytodawcy. Są podawane indywidualnie, a nie publikowane, i żadna liczba dotycząca ich nie pojawia się również na tej stronie.

Konto i dokumentacja poprzedzają kredyt

Otwarcie konta to zwykle etap, na którym wniosek nierezydenta zwalnia, a powodem są przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy, a nie sama decyzja kredytowa. Na podstawie Lei n.º 83/2017 bank musi zidentyfikować i zweryfikować klienta. W przypadku osoby fizycznej ustawowe elementy identyfikacyjne obejmują imię i nazwisko, datę urodzenia i narodowość, rodzaj, numer, ważność i organ wydający dokument tożsamości oraz numer identyfikacji podatkowej lub jego zagraniczny odpowiednik.

W praktyce od nierezydenta wymaga się ważnego paszportu, portugalskiego numeru identyfikacji podatkowej, potwierdzenia adresu w kraju zamieszkania wystawionego w ciągu ostatnich trzech miesięcy oraz dowodu dochodów lub pochodzenia środków. Ten ostatni element nie figuruje na żadnej ustawowej liście. Wynika on z obowiązku należytej staranności opartej na analizie ryzyka, dlatego dwóch wnioskodawców może zostać poproszonych o wyraźnie różną dokumentację, a żaden z banków nie postępuje przy tym niekonsekwentnie.

Konkretny Aviso Banco de Portugal obecnie regulujący identyfikację klienta i należytą staranność nie został ustalony u źródła na potrzeby tej strony, w związku z czym nie jest cytowany pod numerem. Same kroki opisane są w otwieraniu portugalskiego rachunku bankowego, oraz numer podatkowy, który poprzedza wszystko, w uzyskiwaniu NIF.

Co zmienia kredyt hipoteczny w dniu podpisania aktu notarialnego

Samo przeniesienie własności dokonywane jest w ten sam sposób niezależnie od tego, czy występuje kredyt: aktem notarialnym przed notariuszem lub uwierzytelnionym dokumentem prywatnym. Kredyt hipoteczny dodaje drugi wpis, dotyczący obciążenia, obok wpisu nabycia, a także wykreślenie wszelkich wcześniejszych obciążeń, które sprzedający spłaca z uzyskanych środków.

Wszystkie te czynności można załatwić razem przy okienku Casa Pronta, co jest zwyczajową ścieżką w przypadku kredytu hipotecznego. Kolejność tych czynności się nie zmienia i jest przedstawiona w przewodniku krok po kroku dotyczącym kupna.