Każda pozycja, która schodzi z konta w dniu podpisania aktu

Dwie pozycje ustalone ustawowo

IMT, gminny podatek od odpłatnego przeniesienia nieruchomości. Jest to dominująca zmienna w niemal każdej transakcji zakupu. Nieruchomości w Regionie Autonomicznym Madery są rozliczane według odrębnych tabel progów niż na kontynencie, które Autoridade Tributária publikuje jako Tabelas IV, V i VI. Dla stałego miejsca zamieszkania podatek wynosi zero do €132 933*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026, a powyżej rośnie progresywnie według przedziałów.

Imposto do Selo od nabycia. Opłata skarbowa w wysokości 0,8%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 jest naliczana od odpłatnego nabycia własności nieruchomości, na tej samej podstawie opodatkowania co IMT, na mocy verba 1.1 Tabela Geral do Imposto do Selo. Na Madeirze obowiązuje na tych samych zasadach co na kontynencie. Nie istnieje żadna regionalna obniżka tej verba, co trzeba powiedzieć wprost, ponieważ regionalne obniżki, które rzeczywiście obowiązują na Madeirze w podatku dochodowym, są bezpodstawnie uogólniane na twierdzenia dotyczące podatków od nieruchomości.

Podatek jest naliczany od wyższej z dwóch wartości: ceny lub wartości katastralnej

Na podstawie artykułu 12 Codigo do IMT podstawą opodatkowania jest wyższa z wartości: ceny umownej lub valor patrimonial tributário, czyli wartości katastralnej wpisanej w caderneta predial. Obydwa powyższe podatki są obliczane od tej wartości.

Praktyczna konsekwencja jest taka, o której żaden sprzedający nie wspomina z własnej inicjatywy. Jeśli sprzedający proponuje wpisanie niższej ceny w akcie notarialnym, podatek się nie zmniejsza, ponieważ wartość katastralna stanowi dolny próg. Jeśli stara nieruchomość została niedawno przeszacowana, wartość katastralna może być wyższa niż to, co płaci rynek, a podatek i tak jest naliczany od wyższej kwoty. Dlatego caderneta predial warto przeczytać przed złożeniem oferty, a nie po.

To, która tabela IMT ma zastosowanie, zależy od przeznaczenia, chyba że nabywca nie jest rezydentem podatkowym

Od 25 maja 2026*, źródło: Diário da República, w mocy od 25 maja 2026, odczytano 27 sierpnia 2026 pierwsze pytanie nie dotyczy tego, która tabela ma zastosowanie, lecz tego, czy nabywca jest rezydentem podatkowym w Portugalii. Jeśli nie jest, a nieruchomość jest mieszkalna, artykuł 17 Código do IMT nalicza zryczałtowaną stawkę 7,5%*, źródło: Diário da República, w mocy od 25 maja 2026, odczytano 27 sierpnia 2026 a poniższe tabele w ogóle nie mają zastosowania. Zostało to określone w przewodniku po IMT na Madeirze, wraz z dwoma sposobami późniejszego odzyskania różnicy. Poniżej przedstawiono sytuację nabywcy będącego tu rezydentem podatkowym.

Dla takiego nabywcy narodowość nie decyduje o wyborze tabeli, podobnie jak żadna inna jego cecha sama w sobie. O wyborze decyduje to, czym będzie ta nieruchomość.

• Stałe miejsce zamieszkania (Tabela IV). Zero do €132 933*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026, następnie przedziały progresywne.
• Pierwsze stałe miejsce zamieszkania, nabywca w wieku trzydziestu pięciu lat lub młodszy (Tabela V). Zero do €413 174*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026.
• Nieruchomości mieszkalne niebędące stałym miejscem zamieszkania (Tabela VI). Naliczana od pierwszego euro w wysokości 1%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026, bez progu zwolnionego u dołu.

Dom wakacyjny, drugi dom i nieruchomość kupiona pod wynajem — wszystkie mieszczą się w trzeciej linii, bez względu na to, kto kupuje i gdzie mieszka. Dlatego przyjazna stawka zerowej progresji tak często nie ma zastosowania do rozważanego zakupu: należy ona do pierwszej linii powyżej, nie do trzeciej. Pełne tabele oraz instrument prawny, na którym się opierają, znajdują się w przewodniku po IMT na Madeirze.

Poza nieruchomościami mieszkalnymi stawki są liniowe: 5%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 na gruntach rolnych, oraz 6,5%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 od pozostałych nieruchomości miejskich i innych odpłatnych nabyć. Na szczycie tabel dla nieruchomości mieszkalnych struktura progresywna również się kończy: powyżej €1 438 566*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 cała wartość jest opodatkowana jedną stawką liniową w wysokości 7,5%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026.

Która z tych opłat ma opublikowany cennik, a która nie

Opłaty rejestrowe, cena pakietu Casa Pronta, wynagrodzenie notarialne oraz honoraria prawne pojawiają się w anglojęzycznych przewodnikach jako pewne kwoty w euro, choć nie wszystkie są liczbami tego samego rodzaju. Casa Pronta ma opublikowany cennik. Prywatne wynagrodzenie notarialne i honoraria prawne go nie mają, a podawane dla nich kwoty wywodzą się z materiałów praktyków, a nie z jakiejkolwiek opublikowanej reguły.

Kwoty rejestrowe oraz kwoty Casa Pronta ustala Instituto dos Registos e do Notariado, a publikuje je Ministerstwo Sprawiedliwości. Zostały one teraz zaczerpnięte ze źródła. Casa Pronta nalicza opłatę według liczby aktów rejestracji, a nie według transakcji zakupu: €375*– źródło: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Pojedynczy akt rejestracji (np. nabycie lub hipoteka), odczytano 28 sierpnia 2026 za jeden akt, oraz €700*– źródło: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Więcej niż jeden akt rejestracji (np. kupno-sprzedaż z finansowaniem bankowym, w ramach którego dokonuje się kilku wpisów), odczytano 28 sierpnia 2026 gdy jest ich więcej — a tak jest w przypadku zakupu z finansowaniem bankowym, ponieważ zarówno nabycie, jak i hipoteka są rejestrowane osobno. Za każdą dodatkową nieruchomość w tym samym procesie dolicza się €50*– źródło: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Za każdą dodatkową nieruchomość, odczytano 28 sierpnia 2026Rejestracja jest wliczona w tę opłatę i nie jest ponownie fakturowana dodatkowo.

Opłaty prawne nie mają żadnej ustawowej stawki. Prace związane z przeniesieniem własności w Portugalii są rozliczane na podstawie swobodnej umowy, dlatego jakikolwiek zakres przedstawiany jako standardowy jest opisem rynku, a nie regułą, i zmienia się w zależności od kancelarii, języka obsługi oraz złożoności tytułu własności.

Kredyt hipoteczny dodaje pozycję do pożyczki, nie do zakupu

Operacje kredytowe podlegają opłacie skarbowej na podstawie verba 17 Tabela Geral do Imposto do Selo, w zależności od okresu kredytu, z odrębną opłatą za samo zabezpieczenie hipoteczne. Verba jest właściwa. Stawki procentowe zwyczajowo podawane dla kredytów mieszkaniowych nie zostały odczytane z tabeli na potrzeby tej strony, dlatego nie są podane, podobnie jak opłaty bankowe za przygotowanie kredytu i wycenę, które są opłatami komercyjnymi i zależą od banku.

To, co Banco de Portugal rzeczywiście publikuje, to maksymalny wskaźnik LTV (loan-to-value), a to, co banki faktycznie proponują nierezydentowi, jest inną kwestią, na którą nie ma opublikowanej odpowiedzi. Obie kwestie są omówione w kredyty hipoteczne dla nierezydentów.

Dlaczego całkowita kwota zaskakuje ludzi

Trzy rzeczy, z których żadna nie jest główną, nagłówkową wartością procentową.

Pierwszą jest tabela. Kupujący, który czyta o korzystnym przedziale zerowym, a następnie kupuje dom, w którym nie będzie mieszkał na stałe, trafia do tabeli, która nalicza opłatę już od pierwszego euro.

Drugą jest podstawa opodatkowania. Podatek jest naliczany od wartości katastralnej, jeśli przewyższa ona cenę, dlatego liczba w umowie nie jest zawsze liczbą, od której obliczany jest podatek.

Trzecią jest skok na szczycie. Tabele dotyczące nieruchomości mieszkalnych są progresywne w środkowej części i płaskie na szczycie, dlatego przekroczenie €1 438 566*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 przenosi całą transakcję do stawki liniowej 7,5%*, źródło: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, dostęp 26 sierpnia 2026 a nie opodatkowuje jedynie nadwyżki.

Na tej stronie nie podano jednej łącznej wartości procentowej. Dwóch jej składników nie można wywieść z opublikowanego wykazu, a zakres oparty częściowo na źródłowych danych, a częściowo na danych z blogów, jest w istocie daną z bloga.